二线城市写字楼现疲态 重庆长沙空置率近4成

2016年01月15日 07:25来源:每经网-每日经济新闻

◎每经记者 王辛夷

11月14日,仲量联行发布报告显示,2015年第四季度,北京甲级办公楼市场净吸纳量录得2010年以来四季度的最高值,达到18万平方米,同比增长13.8%。

不止北京,仲量联行此前发布的信息显示,上海、广州两市的甲级写字楼分别在去年四季度创下吸纳量新高和三年高位。

虽然金融服务业在过去一年中是一线城市写字楼业主眼中的土豪,但业主们对于金融服务业企业的青睐也在变化。

尽管如此,“互联网金融行业在整个市场中所占比例并不大,不足以改变整个市场的供需情况。”仲量联行华北区商业地产部资深董事贺睿柯对《每日经济新闻》记者分析,预计未来租金仍将平缓上涨。

一线城市租金结构生变

过去一年里,互联网金融企业数量增多为不少城市的写字楼市场提供了有力支撑。

“过去一年多,新型的互联网理财公司、基金公司,一直是CBD、国贸等甲级写字楼租赁市场的生力军。”北京中原市场部研究经理靳瑞欣告诉记者,源于品牌树立和形象宣传的需要,互联网金融公司往往更倾向于在高知名度的甲级写字楼租赁办公间。

以北京市望京地区为例,相较于CBD、金融街等更加成熟的子市场,望京地区写字楼供应较为充足,也颇受互联网金融公司青睐,租金在过去数年间一路看涨。

但贺睿柯说,最近备受关注的一家大型互联网金融公司被调查的事件也让业主方提高警惕,特别是在当前不明朗的市场环境中。

由于大多数租赁面积都比较小,互联网金融企业在市场中所占的比例也并不大。仲量联行的研究表明只有2.5%的甲级办公楼面积由500平方米以下的小型内资金融公司承租,其中包括P2P公司。

尽管一个行业难以改变北京市场的供需格局,但据仲量联行调查,2016年,北京市新增供给会有所增加,由于市场需要时间来吸纳新增面积,预计空置率会在未来12个月内逐渐攀升。

世邦魏理仕报告称,由于供应高峰的到来,一线城市市场租金增长结构出现变化,如上海与北京市场由于核心区域甲级写字楼租金处于高位,反而带动了相对次一级产品的补涨。

该公司统计,在北京,乙级写字楼市场本季涨幅居上,而上海在陆家嘴以外区域的浦东市场项目出现补涨,如竹园区域上涨4.6%,反较陆家嘴的0.6%表现更佳。

二线%

尽管新增供应量会在短期内拉高北上广写字楼市场的空置率,但一线城市较强的消化能力,还是让多数机构保持乐观。和一线城市一样,二线城市同样在忙着建设更新、更漂亮的写字楼,然而它们的情况却不如一线城市那么乐观。

世邦魏理仕报告指出,2015年第四季度一线年底大致相当,而二线%,包括重庆、长沙等市场空置率皆逼近40%,天津、沈阳、无锡等也在30%上下。

高力国际发布的数据显示,沈阳、天津的空置率分别为42.1%、30.0%。在其他城市,譬如杭州、南京和厦门,以及成熟的核心区仍能保持相对较低空置率,但平均租金则被尚未成熟的新区拉低。

世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟告诉《每日经济新闻》记者,二线城市当中,普遍加剧的供大于求态势使得市场租金加剧调整,个别城市租金承压下行已持续12个季度,而本季度的降幅更有持续扩大的趋势,业主信心持续受到打击之余只得诉诸更多的优惠措施。

在各个产业中,服务业对于写字楼市场起着重要的支撑作用。和一线城市相比,众多二线城市的服务业比重仍然较低,杭州、重庆、武汉等地均在50%到60%的区间内。而北京服务业所占比重已经超过80%,上海和广州也已接近70%。

但对二线城市而言,这或许只是短暂阵痛。世邦魏理仕报告分析说,规划较早或是相对供应体量得到控制的城市,比如杭州与南京皆已显示出良好的与市场互动的态势。其中不可忽视的还有交通设施建设带来的改善。

比如,贯通京津与滨海新区之间的高铁开通,将串联起于家堡区域大量的新增供应,有望激活该区的办公楼需求。

(责任编辑:王婉莹)

戴德梁行:大连写字楼租金微调 零售市场空置率下降

2018年04月17日 17:30来源:中国新闻网

中新网大连4月17日电 (记者 杨毅)全球知名房地产服务商戴德梁行17日发布了2018年大连第一季度数据报告,重点回顾了大连主要房地产市场在本季度的发展情况。

据戴德梁行大连公司数据显示,2018年第一季度,大连市甲级写字楼市场无新增供应入市,写字楼市场总存量为849578平方米,空置率环比下降至23.1%。预计今年裕景ST-2中高区和保华金融中心即将入市,带来超16万平方米的新增供应,届时大连市甲级写字楼总存量将突破百万,预计将会对现有项目造成较大的租金下行压力,全市总体空置率也会上升。

数据显示,本季度,大连甲级写字楼租金水平环比微降0.2%至每月每平方米107.4元人民币。其中东港商圈租金领跑全市四大商圈,为每月每平方米117.8元,空置率为22.2%。星海湾商圈租金紧随其后,为每月每平方米117.1元,空置率为34.2%,是四大商圈中空置率最高的区域。青泥洼桥商圈写字楼租金为每月每平方米109.1元,空置率最低为9.6%。人民路商圈平均租金最低,为每月每平方米90.4元,空置率为23.3%。本季度全市总吸纳量约为10922平方米,其中东港商圈吸纳最为明显,约为7561平方米。

戴德梁行大连及沈阳公司总经理张琦表示,随着城市第三产业的不断发展,未来大连写字楼市场的主力租户仍为金融和专业服务类企业,而东港商圈预计未来将会成为这些企业寻觅办公地址的热点区域。

据戴德梁行大连公司数据显示,2018年第一季度,大连零售市场无新增项目入市,全市零售市场总存量依旧为295.5万平方米。在没有新项目入市,现有零售空间持续去化的情况下,本季度大连零售市场空置率环比下降3个百分点至18.9%。本季度,大连市零售业市场租金略有下降,首层平均报价租金约为每月每平方米658.1元。

大连零售市场在2018年和2019年没有优质商业项目入市,市场主要以消化现有库存为主。预计2020年位于华南商圈的万象汇入市,将带来10万平方米的新增供应,届时大连市零售业市场总存量将会突破300万平方米。

戴德梁行方面称,经济的发展使得消费需求也变得越来越多元化,预计2018年大连零售市场传统商贸企业将继续借助互联网转型升级发展,电子商务、移动零售平台等新兴业态将成为零售运营商新的增长点。

(责任编辑:刘朋)

上半年北京写字楼及商业零售市场空置率下降

2018年07月12日 10:43来源:经济参考报

7月11日,第一太平戴维斯发布2018年上半年华北区房地产市场研究报告,上半年房地产市场整体呈现出平稳有序的发展态势,其中写字楼及商业零售市场均出现租金上扬、空置率下降的趋势。

根据第一太平戴维斯研究部市场调研显示,2018年上半年,北京甲级写字楼市场新增供应有限,来自金融、科技和专业服务行业继续保持稳定的租赁需求,令全市甲级写字楼空置率继续走低,环比下降0.9个百分点至5.8%,同比亦下降0.7个百分点。

其中核心商务区受供应缺乏影响,空置率维持在低位;非核心商务区以望京板块表现最为突出,成交以大面积租赁为主,去化速度较快。全市平均租金实现连续五个季度环比增长,环比和同比分别上涨3.6%和7.5%,达到人民币每平方米每月355.0元。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东(Anthony McQuade)表示:“住宅市场继续坚持精准调控,但一二手住宅的成交量已开始出现反弹;而不断落地的金融政策利好则为住宅租赁市场创造了更为宽松融资环境。投资市场方面,成交多集中在城市核心区域的稀缺项目及城市副中心。预计未来,房地产仍能抵消经济波动带来的影响,继续健康有序发展。”

麦安东预计,下半年甲级写字楼市场将迎来供应小高峰,大量优质项目将有效释放市场需求,企业升级、扩张需求有望得到满足。在经济增长、行业创新的驱动下,不同行业的办公需求预计将出现不同程度的调整。IT及高科技行业仍将保持良好的发展势头,尤其是获得融资或实现IPO的企业,将会产生强烈的升级办公环境的需求;今年出台的金融领域开放政策也将刺激外资金融机构的租赁需求。

现阶段,零售业正处于新零售与旧模式交替的时期。短期内,快速复制与扩张新零售模式是传统零售业升级的一大趋势,商业项目也会加大对内部空间的重新定位和优化改造,为消费者提供更具吸引力的场景体验,进而实现空间价值的提升。

该机构认为,在下半年,北京住宅市场将延续上半年的市场态势,整体价格上将趋于稳定,成交量稳中有升。市场将会迎来大批量的共有产权住房以及限价房入市,这两类住房对于楼市健康平稳发展将起到积极作用。

(责任编辑:王婉莹)

郁亮:万科拒绝“熵死”

2019年06月18日 07:19来源:中国经济网—《经济日报》《中国企业家》杂志记者 王芳洁 李艳艳 王雷生

图为光荣小组会后合影。 (企业供图)

熵的概念最早起源于物理学,用于度量热力学系统的无序程度。有观点认为,企业的发展规律也符合热力学第二定律,即随着熵值的增加会最终走向混乱和死亡。

7年前,拒绝“熵死”的万科决定变革。今天,它已走进了无人区。

平衡是登山需要掌握的重要技能之一,万科集团董事会主席郁亮早早就意识到了这一点。在攀登珠穆朗玛峰之前,他花了很多时间在平衡训练上。

像巧合又像隐喻,平衡对于今天的万科集团来说如此重要。

当地产进入“白银时代”,“黄金时代”的经验就不再适用了。“过去万科只要‘补短板’就行,销售不好抓销售,设计不好抓设计。今天恐怕不是这样了,你得更加均衡地考虑事情。”郁亮说。

“活下去”——2018年,万科喊出了这样的口号。

可它并没有在死亡线上挣扎——虽然从规模上讲,它已不再是行业“老大”,但若用规模、风险、资本回报3项指标综合衡量,万科依然是一家优秀的房地产企业。

它只是被危机感驱使——为了“活得好,活得久”,企业必须建立“管理死亡”的能力,这是登山给郁亮的启示。

围绕“活”字,过去7年里,万科回答了两个问题。其一是,行业“天花板”已经触手可及,企业的第二条增长曲线在哪里?另一个问题也非常紧迫,“熵死”是不是企业的宿命?要知道,世界500强企业的平均寿命只有40年。到今年,万科已经35岁了。

熵的概念最早起源于物理学,用于度量热力学系统的无序程度。任正非曾用其来解析企业问题。他认为,企业的自然法则也符合热力学第二定律,即随着熵值的增加最终走向混乱和死亡。

万科拒绝“熵死”。

变革是从2012年开始的,沿着一条主线向前推进,“战略—机制—文化—组织—人”五位一体。在最初的5年里,变革集中在前两个维度,首先是战略转型,然后是建立事业合伙人机制。2018年,当共识被建立起来,变革的节奏明显加快,战略、业务、组织等均在这一年里发生了迭代。

欢迎加入光荣小组

是时候了。郁亮觉得,“该总结一下万科的文化价值观了”。

这个念头是在2017年初形成的。一方面,前5年的探索已经形成了不少经验;另一方面,接下来的变革要深入组织内部,即“深水区”。

“仅强调我的想法是没有意义的。如果没有形成共识,大家不朝一个方向使劲,一定会出问题的。”郁亮说。

5月2日,一个名为“光荣”的小组开了第一次会。此后的半年时间里,他们一共开了15次会,最频繁的时候一周一次。讨论的主题是事业合伙人机制,每次都会将成员打散,混编成几个小组开展讨论。

研讨会一般会在中午召开,通常持续到晚上,讨论陷入胶着时也会开到半夜。因为议题很宏大,也可以说很务虚,有人开始怀疑开会的意义。“我们是不是讨论得太多了,我们还有好多仗要打,好多事要做。”

但是,光荣小组“外脑”、中国人民大学商学院教授周禹认为,“共识一点都不抽象,形成共识的工作十分重要。企业内部总有些高频张力问题被持续争论,莫衷一是,顶层的共识会提供直接而明确的答案,从而为企业的具体行为提供指引。没有共识,顶层的战略思路会在纵向传导中摩擦消解;在局部的争论中被延宕消耗。当组织越来越钝化、反应越来越惰化,企业就开始走向衰败——这就是大企业病。”

2017年底,光荣小组“大收口”,广泛讨论最终凝练成为一本小册子。小册子几乎回答了企业的所有问题。它分为六个章节,包括事业追求、核心价值观、制度安排、经营管理方针、事业合伙人、事业合伙组织等,连顺序都是经过精心考虑的。

郁亮认为,这本小册子只是开始,它的内涵还将在实践中不断丰富,所以第一版《事业合伙人纲领》被称为0.995版。他相信,将来一定会有1.0版,甚至2.0版。

当《事业合伙人纲领》作为大的共识被建立起来后,变革的阻力就小了很多。

加法比减法更难做

2018年,战略检讨成为万科贯穿全年的动作主线。

变化在年初就出现了。在3月份举行的业绩推荐会上,郁亮宣布,万科有了新的战略定位——城乡建设与生活服务商。

相比于2012年提出的城市配套服务商,新定位只能算是一次“小升级”。万科的“大逻辑”没有变——转型,持续转型。

万科认为,地产行业已经进入“白银时代”。万科需要在“白银时代”找到第二增长曲线,毕竟增长是企业需要面对的永恒命题。

“我们是有转型经验的,知道转型是一件特别不容易的事。”万科集团高级副总裁谭华杰指的是1993年前后,万科从综合商社转型为专业化住宅开发商。不同的是,那次是做减法,这次是做加法。

“从组织的角度看,做减法比做加法难;从效果的角度看,做加法比做减法难。做减法只要心够硬,说减也就减掉了,做加法需要很多新的业务能力。”

在2012年之后的两年里,万科内部展开过大量讨论,也比对了不少国内外企业转型的样本,最终决定从提供住宅延展到“提供空间”。

到2014年,新业务终于冒出来了。当年,万科同时进入物流仓储、商业地产、长租公寓3个领域,物业也独立出来,从开发配套变成了独立业务线。这些业务在随后的几年里,从0到1,又迅速从1到N。

此外,万科还涉足了冰雪度假、教育等业务。

2018年下半年,万科确立了BG(事业群)和BU(业务线)两个业务单元,四大区域公司和物业公司成为BG,长租公寓、商业地产、物流仓储、海外业务、滑雪度假则成为BU。原先散落在各区域公司的BU业务,被归拢到一处集中运营。

修枝剪叶收敛聚焦

气氛在2018年下半年出现了明显变化。

先是9月份举行的秋季例会。会场周围的墙上布满了大红背景的LED屏,偌大的屏幕上就写了3个字——“活下去”。

在当年12月17日的集团2019年目标与行动沟通会上,郁亮发表讲话,主题是“收敛聚焦,巩固提升基本盘”。他的语气颇为严厉,“除物业之外,其他新业务或多或少存在着前景不明、模式不清、目标模糊、管理粗放、队伍庞大、组织复杂、结构混乱等问题。”

郁亮告诉记者,其实“收敛聚焦”本就是万科2018年的“既定动作”,市场变化恰巧提供了很好的时机。“外部环境好的时候,大家都没有危机感,容易掉以轻心;反之,大家自然会小心。在这种情况下,变革更容易达成。”

过去7年里,很多人对于万科一直存有两大误解。其一是,“白银时代”的开发业务对于万科来说已经没有多少吸引力了,它将坚决、彻底地转型。其实,回过头来看,万科从来没有放弃过开发业务,在其2018年营业收入中,开发业务结算收入占比达到96%。其二是关于收敛聚焦的。有人认为,万科什么新业务都不想要,就像过冬前工人会把很多树枝砍掉,只留一截光秃秃的树干。郁亮说过的一句话被选择性地忽视了,“每个BG、BU都要明确自己的主航道”。他必须一遍一遍地解释,“收敛聚焦不是砍树,是修枝剪叶。”

实际上,万科内部同样存在分歧。谭华杰告诉记者,这种分歧倒不是大方向上的,而是怎么把握向生活服务商转型的尺度。

对,万科已经找到了它的第二曲线——生活服务商。它的业务也从“提供空间”延展到“提供场景”。

最保守的观点是,只盖房子卖卖也挺不错的;还有的观点尺度很大,认为万科既然是建社区的,也有物业服务,那就应该包揽全部生活服务,“可以从生到死,从摇篮到坟墓”。

“共识在碰撞中达成,我们希望走一条渐进式道路。这个过程就像骑马一样,有些时候得‘驾’,有些时候得‘吁’,这样才能够把握一个比较好的节奏。”谭华杰说。

需要克服人性弱点

2018年,万科开始对跟投制度实行迭代。

最初的跟投制度与其他公司并无不同,合伙人出钱投资项目,同股同权,大家享有同等的回报条件。不过,2018年的新规定是,在项目回报率达不到年化10%之前,要优先保障股东回报;当项目回报率超过25%,跟投员工有权按出资比例多分享超额回报的20%。

“这有点像基金,内部形成一个对等关系,根据团队业绩分配利益。”万科集团首席人力资源官孙嘉说,“A股上市公司的平均资本回报率就是10%。如果你每年没有为投资人赚到10%的回报,就不能说是帮人家赚钱了。”

跟投制度是万科事业合伙人机制的一部分。在2014年的春季例会上,万科第一次提出了这个概念。当时只是一个大致的方向,允许甚至鼓励各区域试一试,希望通过实践验证这个方向是否正确,机制的内涵又是什么。这很符合万科的一贯作风,据说郁亮最喜欢说的一句话就是:“方向大致正确。”

与万科同期,或者跟随万科,很多地产公司都推出了事业合伙人机制。不过,与别人不同,万科事业合伙人机制最核心的理念是“递延机制”和“劣后担当”。它强调在满足股东利益之后,合伙人才能分享剩余。

“共创—共担—共享,这3个词的顺序不能错。”周禹表示,万科正处于新旧动能转换期,很多新业务短期内不挣钱,所以才尤其需要激发大家共同创业的热情。赚钱的业务部门也要共担风险,大家共享收益。

“在知识资本时代,很多企业都在探索事业合伙人机制。万科的实践具有借鉴意义。它的每一次创新都始终将创造真实价值和担当劣后风险作为共享增值的前提。”周禹说。

渐渐的,万科的事业合伙人机制出现错落式结构,实现了短期激励的项目跟投制度与面向中长期的经济利润奖金制度(EP奖金制度)。此外,还有各区域公司试点的不同模式。

针对激励,有人提出了一个观点:“我们要顺应人性。”

郁亮回应了这句话:“顺应人性或许可以让企业做到良好,但要想实现卓越,就需要克服人性弱点。比如,管住嘴、迈开腿是更健康的状态,但需要很自律,并不舒适。”

变革进入无人区

身处于一个12万人的组织,郁亮其实一直在担心,“自己听不到前线的炮声”。他以前每年都会去所有下属单位,和基层员工面对面座谈。但最近两三年,子公司实在太多了,他也就没完全做到。他想出来的新办法是每个月随机抽取30名员工,给他们发邮件,内容是“请你给我写封信,谈谈最近的感受或困扰”。最初,回复率只有68%,现在大概是75%。

2018年下半年,变革终于沿着主线走到了组织重建阶段。因为人少,总部先被“动刀”。

首先是打破部门墙。总部的全部部门设置被撤销,改为三大中心,分别为事业发展中心、管理中心、支持中心。总部人员的级别也被简化为三种,分别为集团合伙人、中心合伙人、合伙人。

这种调整实在不容易。例如,原来的部门总经理被调整成为中心合伙人或副总经理,与一些业务经理级别相同。孙嘉知道,他们肯定会有负面情绪。他带领人力资源部门约谈了80%的总部人员,最长的谈线个小时。“你得拿着餐巾纸,让他先哭一会儿,再开始谈。”

同时,BG、BU的组织重建被授权下放,允许各业务单元自己创新。

通过组织重建,郁亮希望打造矢量组织、冠军组织和韧性组织,它具有一致的方向、扁平的形态、敏捷的效率和强大的抗风险能力。其中,矢量是指共同价值观;韧性是指不能脆弱,要有一定的抗打击能力;冠军组织就像冠军球队一样,“在状态巅峰时做主力,不是巅峰时做替补,再下来还可以做教练。如果教练做不成,我还可以做粉丝。球队得冠军了,我一样可以欢呼,享受夺冠的喜悦”。

变革进一步延伸到“人”的层面。万科最初的设想是“事—岗—人”匹配。后来大家讨论认为,“岗”也可以不要。于是,就变成了“事人匹配”,以事件为中心,通过“能力拼图”凝结人。

最终,总部工作被分为三种。第一种是基础长效性工作,例如财务、法务,这些还是需要专业型团队长期做好的;第二种是战略性工作,可以分解为一个个事件,大家自由组队;第三种是临时性工作。

目前,万科总部人员只有150人左右,可能是规模最小的世界500强总部。郁亮对这个结果非常满意:“如果要梳理岗位,今年可以梳理出300个,明年可能梳理出600个,最后越来越乱。”

同样是在2018年,万科启动了“大江大海计划”,它也是“事人匹配”的一部分。万科提供具有发展前景的位置,既鼓励内部人才毛遂自荐,也吸引外部人才加入。

力度是前所未有的。从2018年秋天开始,万科持续开展了多家城市公司总经理公开竞聘工作,郑州、南昌、珠海、太原等都在其列。公开竞聘鼓励所有人报名,条件放得很宽,跨地域、跨专业的优先。

第一站是郑州。当时,报名的人很少,因为以前没这样干过,大家都很犹豫,想先看看。等到珠海公司总经理竞聘时,就有10个人报名了,南通公司营销经理邢成军竞聘成功。

万科欢迎这样的案例,它能加速内部“大江大海”的流动。“整个集团从‘85后’到‘90后’这一大批人都特受‘刺激’。”万科集团负责人力资源的中心合伙人胡冬华说。

在熵理论中,为了抵抗熵增,企业就必须保持开放性,实现耗散结构。郁亮认为,“事人匹配”就是一种耗散。

走到“人”的步骤,万科的变革已经进入了无人区,身边不再有参照物了。

记者问郁亮:“你害怕吗?”

“不,我不害怕。珠穆朗玛峰顶上不就是无人区吗?”

“但你说过,在海拔8848米,人的智商会变得很低。”

“没关系,大道至简,让我们回归常识。”

《中国企业家》杂志记者 王芳洁 李艳艳 王雷生

(责任编辑:刘朋)

杭州鼎家破产背后:租客称不知办了租金贷 经理说扩张太快绷断资金链

2018年08月28日 07:45来源:每日经济新闻

每经记者 肖乐 每经编辑 陈星

长租公寓运营方杭州鼎家网络科技有限公司(以下简称鼎家)的破产给火热的行业浇下一盆冷水,同时也留下诸多亟待解决的问题。

“鼎家给房东的租金是到8月份,9月份之后我就要跟房东续签或者是搬出去,但是我到今年底的分期合同是没有终止的。”一位通过分期贷款在鼎家上租房的租客向《每日经济新闻》记者表示。

“鼎家给我们的房租是到9月底,但是我房子的租客已经把10月份的房租付了,并且还有一个月的押金在鼎家,现在房东和租客之间的矛盾就出来了。”一名鼎家业主说道。

记者在8月24日去到鼎家公司总部时看到,现场已无比狼藉,吃剩的食物,砸烂的电脑,大量散落的租房合同文件,还有相继赶来的业主和租客。

记者先后联系了鼎家董事长魏永锋、副总经理付小杰、市场部总监庄乃金、董事周锋淼,仅有付小杰的电话接通,“公司扩张太快,资金链断裂”。对于公司倒闭的原因,他如是说。

分期贷款目前不需要归还

记者联系到一位自2016年便开始在鼎家租房的租客。她表示,在2018年之前,她在鼎家租房用的是押一付三的付款方式,2018年初新签合同时,中介表示可以用押一付一的方式,通过一个叫做“51返呗”(现已更名为爱上街)的APP缴纳房租。

“当时没有说是分期贷款。要是说了我们肯定咬牙也要押一付三。APP是中介帮忙下的,他指导我注册、绑定银行卡。等所有东西弄好之后,就发现有了51700元(即全年租金)借款。”该租客向《每日经济新闻》记者表示,“没多久我就收到了第一次还款提醒,刚好是1个月的房租,我想的是肯定能住满今年,大不了明年就不用这种方式了,继续押一付三。”

但随着鼎家的破产倒闭,该租客也陷入焦虑。她告诉记者,鼎家给房东的租金是到8月份为止,9月之后她需要跟房东签合同或者搬出去,但是贷款分期是没有终止的。“爱上街给我们的答复是,分期协议我们说要取消是没用的,要鼎家发起终止协议。”

租客和鼎家董事长魏永锋的说法矛盾。魏永锋在接受界面新闻采访时表示,“交易流程是这样的,我们和租客签租赁合同后,租客拿着交易合同交给第三方金融机构平台,进行贷款,贷款时他们会签订一个协议,这个协议具体怎么弄,我不是操作人,不太清楚,但这个协议要提交身份证和各种信息,有时候还要拍照。提交完协议之后,平台会向租客确认是不是本人,还有还款日期这些信息,这都是会告知(租客)的。”

记者从租客手中获得的分期服务协议显示,该租客办理的分期借款本金为51700元,手续费0元,利息6721元,这部分利息由平台补贴,借款期限2018年1月17日至2018年12月17日,每月11日还款,借款用途为个人消费。在这笔贷款分期中,出借人为杭州绿游网络科技有限公司(以下简称杭州绿游),爱上街为借款人和出借人提供居间服务。

爱上街的运营方为浙江阿拉丁电子商务股份有限公司,是一家主要提供商品分期业务的平台,官网信息显示其2018年1月上线了分期租房、分期购机票、车票业务。天眼查信息显示,杭州绿游为金泰嘉鼎(深圳)资产管理有限公司的全资子公司,金泰嘉鼎由自然人张凤婷和吴席任各持股50%。

记者致电爱上街客服,客服表示:“鼎家的分期贷款目前不需要归还,问题正在处理当中。不需要承担逾期费用,个人信用也不会受到影响。”

鼎家在停止运营的通知中表示,办理分期支付的租客,可第一时间提起诉讼解决,或等鼎家清算以后,由相关部门统筹解决。

引入第三方承接房源

业主目前也面临问题。记者了解到的情况是,鼎家一般按季度向业主缴纳房租,同时向租客提前收取房租,鼎家破产后,业主无法收到后续房租,而租客已经提前将一个月或者几个月的房租交给鼎家,业主和租客之间的问题随之而来。

“鼎家付给我们的是7到9月份的房租,租客已经把8到10月三个月的房租付给了鼎家,还有一个月的押金。我签的是月初付钱,有些业主签的是月末付钱,所以就还没收到房租,但是租客已经把下一季度的租金给鼎家了。”一名业主向《每日经济新闻》记者表示。

鼎家破产后,引入了寓团(上海)网络科技有限责任公司(以下简称上海寓团)作为鼎家业务承接方,并给出了两种承接方案:第一种是一次性补贴业主50%~100%的月租金,前提为业主方同意承租方变更为寓团公司,签订相关协议,并且原租赁期限延长2年。第二种是一次性补贴100%~200%月租金,原租赁期限延长3~5年。上海寓团与鼎家为独立主体,不承担鼎家造成的直接损失和相关债务。

业主方面对于这样的承接方案接受度也并不高。“他们要在以前签订的房租期基础上增加两年,我之前跟鼎家签的是三年,到现在刚好过了一年,如果再加两年就是还有四年,时间太长了。”上述业主说道。

记者注意到,上海寓团是一家新近成立的公司。天眼查显示,上海寓团成立于2018年5月18日,注册资本为55万元,由自然人孟小崴和崔凤云分别持股90%和10%,目前并无法搜索到更多关于上海寓团的信息。

运营成本高、房源大量空置

“公司倒闭,还是资金链断裂,扩张太快的原因。”鼎家副总经理付小杰在电话中说道。鼎家官网信息显示,成立于2016年的鼎家到2017年底已经发展长租公寓超过5000间。

国家企业信用信息公示系统显示,鼎家注册资本1538万元,魏永锋是唯一的自然人股东,另外两家股东为杭州鼎寓投资管理合伙企业(有限合伙)和浙江筑家投资管理有限公司。

据公开报道,鼎家于2009年进入二手房与租赁市场,2017年独立拆分“鼎家地产”和“鼎寓”两个品牌,分别发展二手房买卖业务和长租公寓业务。今年3月,鼎家获得由浙江筑家投资管理有限公司投资的千万级Pre-A轮投资,彼时的宣传称,融资将用于分散式公寓产品的打磨、品牌和团队的建设,另外在公寓智能化管理、金融服务方面也会进行一系列的升级。

魏永锋在接受媒体采访时表示,运营成本高企、房源大量空置,是公司破产的重要原因。魏永锋在接受界面新闻采访时表示,首先是线下运营成本过高导致亏损,鼎家通过提高人房比来提高收益,布置大量线下人员去开发房源,导致运营成本非常高,从2017年全线进入公寓行业的时候便开始亏损,量小的时候每个月亏五六十万元,今年每月亏损一百多万元,累计到目前亏损在3000万元左右。

此外,过高的空置率导致鼎家资金压力变大。“今年3~4月,因为一些管理漏洞导致鼎家业务员收上来的房子价格偏高,要命的是,这种房子也一直租不掉,空置率上升。公寓行业不同于中介,公寓从跟房东签订合同收房上来开始,就要向房东付房租了。所以即使空置,我们也一直在消耗。”魏永锋在接受《中国房地产报》采访时表示。

公司管理漏洞也是鼎家陷入当前境况的原因之一。在此前发出的一份声明中,魏永锋表示出现资金困难的原因有两点,一是应该到时间收款的租金还有一部分未收进;二是6月份公司查处了一个由高管联合中层管理者利用职务之便高价收房,侵吞租金,收业主回扣,多收租客水电费,侵吞公司收益佣金,给公司造成了巨大损失。

(责任编辑:王婉莹)

降租金换消费的“药方”能否让攀升的房租凉一凉?

2018年08月29日 07:10来源:新华网

降租金换消费的“药方”能否让攀升的房租凉一凉?

新华社北京8月28日电题:降租金换消费的“药方”能否让攀升的房租凉一凉?

新华社记者高洁、郑钧天

如果以低于一定市场价的房租租到房子,节省下来的房租用以消费支出,这样的租住方式对你有吸引力吗?

记者调查发现,当前部分住房租赁企业正在试水以租金为基础现金流、以消费为推动力,实现“以租金换取消费”的新型租赁模式。与此同时,北京、深圳等一线城市近期却出现部分机构为争夺房源哄抬租金、高价收房的现象,“以租金换消费”的药方能让攀升的房租凉下来吗?

降低租金换消费,租赁住房运营商目的何在?

上海地产集团打造了租赁住房运营服务品牌“城方”,通过国企混合所有制模式,引入职业经理人管理制度,探索专业化、市场化运作机制。上海地产集团上海城方租赁住房运营管理有限公司执行董事、CEO郑华告诉记者,“城方”未来以会员制提供服务,将会员所有房租消费和生活消费转换为消费积分,在相关平台上按规兑换,消费越多可抵扣租金也越多。

从去年至今年8月,上海地产集团租赁住房业务在上海6大核心区域布局20个项目,除了市场受让的10幅租赁住房用地之外,还有存量盘活以及优化改造项目。10幅受让地块计划2018年年底前全部开工,两个存量盘活更新项目样板房已落成,预计年底前达到入住条件。按计划,2020年全部建成后可供应2万余套租赁住房。目前上海建工、上海城投等十多家企业与“城方”达成合作意向,并会将房源推给市场自主选择。

“想打造不太一样的小区,未来我们提供的租赁小区既是小区也是社区,更是创业孵化区,最终目标是通过专业化、市场化机制,稳定租金、提振消费、服务人才,培养适合中国的租赁文化和生活方式。”郑华透露,现阶段高房价、高租金对本该是城市发展动力的青年群体挤出效应明显。希望通过以租赁住房为载体,努力发挥市场的稳定器、压舱石作用,以更合理的生活成本,提升更高的消费能力。

降租金促消费的“算盘”打得响吗?

业内人士认为,高企的房价和租金收入比,附带了存量不动产的资源浪费和大量的空置房屋等问题。稳定的房价、合理的租金、更多的居民可支配收入,这三者之间的平衡是构建租购并举的住房制度、保障全体人民住有所居的必要条件。

亿翰智库预测,到2023年上海居民人均可支配收入预计为10万元,人均消费支出为6万元,上海市城镇居民每年租金支出为4.5万元,房租收入比保守估计为45%,实际或超50%。亿翰智库研究总监张化东分析认为,到2023年,上海房租收入比每降低10%,将拉动消费增加700亿-850亿元。

郑华认为,5年后,若房租收入比能下降10%,上海一年能撬动约850亿元的总消费额,那么从中就可以产生约30%的毛利率,这是一笔非常可观的数字。因此,相关方应探索如何把租房群体在减掉住房开支后的可支配收入提高上去,满足大家追求“美好生活”的多元化需求,让租赁群体在安居宜居中去为社会做更多贡献。

山东大学社会学教授王忠武认为,租房群体对租金很敏感,核心区租房者往往因为收入较高对生活品质也有一定要求,以租金换消费的“城方”模式若效果明显,可提高城市经济活力。

“房地产企业应思考转型之路如何走。国家鼓励生活品质提高,消费提升,以租金换消费的租赁住房业务经营模式,在为城市人才提供全方位的生活与发展服务的同时,也探索出新的盈利模式,而不是单纯地只靠租金来生存。”上海地产租赁住房建设发展有限公司董事长蒋振华认为,住房租赁行业的运营商应思考多方共赢之路。

租赁文化的培养仍需完善住房租赁市场规范

业内人士认为,租赁文化和生活方式的培养亟待完善的住房租赁市场规范制度“保驾护航”,需要监管部门细致研究政策导向,逐步规范整个住房租赁市场,建立长效机制,真正满足人才的需求。

“目前,上海面向社会的公共租赁住房不到5万套,远远无法满足需求。很多企业提出,希望政府提供稳定的、机构化运作的租赁住房。但租赁住房作为一个新品种,需要新的管理规范。从调研情况看,目前市场上规模化、集团化的租赁住房少,缺乏机构化管理,租赁的具体程序也有待规范。”上海市房屋管理局副局长张立新说。

在业内人士看来,一些国家对租客权益保障的相关举措值得借鉴。相关资料显示,德国一些无房家庭并非因为没有经济能力买房从而被迫租房,而是自愿租房。因为在完备的相关法律规定下,多数情况下房东无权随意解除合同,也不得随意涨价。

“国内缺乏社区概念,租赁居住文化的培育需要可持续发展。探索通过运营团队指导,市场化的团队具体操作,打造有安全感、稳定感、有温度,互相交流、开放式的社区,会让更多人愿意选择租赁住房居住的方式。”蒋振华说。

(责任编辑:殷俊红)

楼市热度退潮,连房租也开始跌了

2018年10月18日 15:52来源:钱江晚报

楼市热度退潮,连房租也开始跌了

丁桥、三墩、城东新城租金普跌,9月套均月租金下降约500元

楼市热潮渐退,二手房成交量大减,价格也略有下滑,如今还波及到了租房市场,杭州不少板块,9月的租金水平明显下降。

无论是房东还是中介,最近都说“感觉租客一下子少了好多”;杭州几家原来在高价收房源的长租公寓企业,如今已暂停收取新房源,“租金在跌,再高价收房,收一套亏一套”。

在我爱我家的杭州房地产市场第三季度报告中,杭州住房租赁市场成交量环比下调了12.4%,租金价格环比下降了1.4%。

上半年4000元月租有人抢的房子

到了9月3800元租不出

“钱报杭州房产”微信的粉丝静女士在杭州天目山路与古墩路交叉口附近有套两室两厅的房子,正好租约到期,为了能省点心,她决定这次不自己找租客了,而是交予中介公司托管。9月底,静女士跑了好几家中介公司咨询房屋托管事宜,商谈收房租金价格。

其中,一家之前在市场上收房源力度很大的中介,称目前公司暂停收新房源,拒绝了静女士;而“爱上租”对于静女士3800元/月的报价,最后没有审批通过。

静女士觉得有点难以置信,因为她邻居家的房子今年上半年托管给中介,当时多家中介公司抢着要“收房”,最后爱上租以4000元/月的租金签下3年的合约,还承诺每年涨3%的月租金,并且为房子进行简单装修改造。

中介经纪人对静女士坦言,下半年的二手房租赁行情,已经明显不比上半年。“很多二手房租金价格都下调了,市中心还相对好一点,周边近郊一些地方,月租金降了几百元的比比皆是。”

不仅是中介收房的价格降低了,租房市场上的挂牌价也降了下来。钱报记者在链家租房平台上发现,不少房源的租金价格表现为绿色向下的箭头,这意味着房东调低了房租。

记者跑了好几家市中心的中介门店。我爱我家建国北路店的经纪人表示,最近处于租赁市场淡季,房东调低价格较为普遍,月租金大多下调了200元左右。

三墩、丁桥、城东新城租金普跌

套均月租金降了500元

在我爱我家的杭州房地产市场第三季度报告中,也关注到了住房租赁市场的变化。报告显示,杭州2018年第三季度住房租赁市场成交量环比下调了12.4%;租金价格也有所下调,单位面积租金为62.3/元/月,环比下降1.4%。

对于租金走势的展望,我爱我家的报告认为,租赁市场每年都存在“前高后低”的结构性行情走势,第四季度部分板块受供应量大幅增加的影响,存在租金价格下调的空间。

豪世华邦租赁业务相关负责人傅英庆告诉钱报记者,目前丁桥、三墩、城东新城这几个片区的租金下滑最为明显。比如三墩一带,8月份的套均月租金大概在5000多元,到9月份降到了4500元左右;丁桥也差不多,之前套均月租金大概是4000元出头,如今回调到3000多元。从数据上来看,这几个板块的套均月租金平均降幅在500元。

我爱我家的数据研究人员也表示,城东新城一带租金价格回调特别明显,“单套房源月租金下调了几百元”。原因是城东新城一带这些年大开发,本来存量房源就不少,再加上新交付的楼盘多,其中相当一部分进入租房市场,供应量大增,导致租金下降。

二手房因为区域、户型、地段、朝向等不同,租金各有差别。从房源类型来看,三房以上的大户型,目前租金跌得比较多;而刚需、年轻人合租为主的中小户型,租金价格相对坚挺一些。

市场供求关系发生转变

导致租金降低

诚然,每年的三、四季度都是租房市场传统淡季(一般春节后和毕业季是一年中的租房旺季),但业内人士普遍认为,今年下半年租房市场的下降行情,无论从幅度和原因来看,都不是普通的正常回调,其背后原因是多方面的。

首先,从需求端来说,今年下半年租房需求大量减少。去年杭州大规模拆迁,导致租房需求增大。例如,大量拆迁家庭需要租房进行过渡,而本来租住在城中村的租客需要到正规的租赁市场进行租房。三墩、丁桥一带就是因为去年承接了大量因为拆迁导致的租客群,而出现租金大涨的状况。

傅英庆认为,三房以上的大户型,之前的主流客群是拆迁户,随着杭州拆迁力度渐趋平稳,并且很多前两年租房过渡的拆迁户陆续回迁或者住进了购买的新房、二手房,这部分客群大减,因此租金下跌并不意外。此外,杭州也在大力建设蓝领公寓,为农民工家庭提供租金更低的公寓。

其次,从供应端来说,去年和今年交付的新楼盘很多,如城东新城一带。上半年楼市行情好的时候,很多房东抱着高位出售落袋为安的想法,宁愿房子闲置也不出租,而7月份以后房子越来越难卖,不少房东开始转售为租。傅英庆说,今年四五月份的时候,杭州市区(含富阳不含临安)的二手房月成交量都达到上万套,而7月份以后形势急转直下,最近两个月的月成交量更是萎缩到三四千套,有相当大一部分卖不掉的房源转向了租赁市场。

第三,今年上半年,多个长租公寓品牌为了抢占房源,不惜“哄抬”租金价格来收取房源,引发全国声讨。针对这种现象,8月份相关部门集中约谈了各住房租赁企业。而杭州鼎家地产因为高价收取房源却长时间租不出去而持续亏本,最后造成资金链断裂“爆仓”,震惊全国。有知情人士告诉钱报记者,迫于舆论压力和盈利压力,不少中介公司调整了高价收房源的策略,比如之前在杭州抢占房源非常积极的两个长租公寓企业,这段时间都暂停收新房源。“如果现在还在高价收房源,而杭州租金又在下跌,那将是收进一套亏一套”。一位业内人士称。

李毅恒 徐叔竞

(责任编辑:王婉莹)

上海寓见公寓“爆仓”“租金贷”风险恐密集爆发

2018年10月23日 07:38来源:中国经济周刊

来源:中国经济周刊

《中国经济周刊》 记者 宋杰上海报道

曾被雷军看好的长租公寓“爆仓”了。

10月17日,寓见公寓上海地区的租客向《中国经济周刊》记者反映,自己与寓见公寓签订租约合同时所绑定的银行卡无故被提前一周扣款,与所属区域门店店长联系后,被告知寓见公寓资金链断裂,店长本人已两个月未收到薪水。这位店长还劝告他:“不要再向偿还贷款的银行卡里打钱了。”

这位租客的遭遇并非个案。截至10月17日,寓见公寓租客QQ维权总群已有2000人。《中国经济周刊》记者从中获悉,部分租客已聚集在寓见公寓总部所在地的上海市徐汇经侦支队报案,并试图“围堵”寓见公寓CEO兼创始人林小森。

10月17日傍晚6点半,记者在现场看到,林小森被数十位租客及房东“包围”在警局过道讨要说法。直至记者一个小时后离开,林小森都未说一句话。一名租客激动地说:“你今天就睡在这里,你也尝尝没有地方睡的滋味。”亦有租户找来椅子让其坐下,并称要陪他坐到天亮要个说法。

10月17日晚在上海市徐汇区经侦支队大院内等候结果的租户 (《中国经济周刊》记者 宋杰 摄)

林小森被维权者围住 (《中国经济周刊》记者 宋杰 摄)

有租客正在与林小森交涉,言语激烈,但林小森始终保持沉默。(《中国经济周刊》记者 宋杰 摄)

那么,寓见公寓为何会“爆仓”?其与租金贷又有着怎样的关系?

寓见公寓模式解析:一手托三方,赚的不是租金,是什么

根据多位租客、房东介绍的情况,寓见公寓的模式可以总结为:寓见公寓先从房东处租得房屋,装修后再转租给租客,寓见公寓给房东付租金时采取月付,押一付一。

寓见公寓在将房屋租给租客时,租客被建议一次性付清一年租金,以享受较为低廉的价格。寓见公寓建议租客从元宝e家等金融公司贷款,再由金融公司将一年租金打给寓见公寓,而租客需按期向金融公司还款。

由于租客采取押二付一的付款方式,寓见公寓可以一次性拿到12个月的租金与两个月的押金。

如今寓见公寓资金链断裂,一些房东在未收到租金的情况下,要求房客搬出。

此外,目前还出现了另一个层面的“困局”:寓见公寓并未将金融公司打给自己的租金交付房东,并提示租客停止偿还贷款,因为即使租客此时逐月偿还贷款,也不会进入房东口袋中,但有租客亦担心,如果停止偿还贷款可能会影响自身的征信记录。

在10月17日的警局现场,有租客称,“房东赶我也不走,房东和寓见签的合同,他去找寓见要钱,我们找寓见租的房子,合同不到期,我不搬走。寓见已经拿我们的租房合同把一年的房租款通过贷款拿走了,现在是我们还贷款,可能影响我们的征信记录,凭什么让我们搬走。”

而有房东告诉记者,她急于与寓见公寓解除合同,“如果租客不付钱肯定是不租下去的,寓见公寓前几天还跟我沟通说可能要转手给另一家平台‘青客’,若真这样操作,前三个月装修时间我又收不到租金,而且我不知道新的合作方会不会跟寓见公寓一样不靠谱。我不愿意,就是要解除合同。”

宁波租客小吕向记者介绍,自己的合同明年4月到期,还有近8000元的贷款未结清。房东好像长年在国外,并没有来找自己。“但是我很担心接下来要是不还款,征信会不会受影响。”

从事金融行业的租客曾先生向记者介绍,自己租房时,管家要求年付或者以分期贷的方式付款,如果不按照这两种方法付账,价格会上涨几百元,甚至涨一倍。

曾先生向记者介绍,有租客在已经签订一年租赁合同的情况下,管家以低价“诱惑”租客,续签一年可以享受比现在房租更低的价格,而签新合同时会让租户用“应花分期”再贷一年。

“我们房东的一套房屋整租给寓见公寓5年,每月寓见付房东租金4000元,其中前三个月是装修空置期,不付房东房租。而房屋的三个卧室分别被标价1575元、1500元、1300元出租,再加上人工、广告等各项成本,寓见可能压根不通过租金赚钱。”曾先生认为,寓见公寓不靠租客、房东间的租金差赚钱,而是通过租客的信用贷款实现病毒式扩张,然后套出更多的钱去投资。如果市场环境不好,投资收益低甚至亏损,又没有更多租户入局被套现,只好想办法在旧租户身上再次套现,寓见公寓在六七月已经开始有拖欠租户押金的现象。终于玩不下去,就“雪崩”了。

胡景晖:长租公寓或年底密集“爆仓”

企查查信息显示,寓见公寓为上海小寓信息科技有限公司(下称“小寓科技”)旗下品牌,成立于2014年。成立一年内,其曾先后获得三轮融资,其中的明星投资方为雷军旗下的顺为资本,其余投资方包括险峰华兴、联创策源等。

据其官网信息,小寓科技成立4年以来,管理资产超过300亿元。现已布局上海及华东,已开门店43家,开业房源数超过20000套,并规划在3年内发展到1000个项目、30万套的服务规模,拥有五大产品线,覆盖分散式和集中式公寓,包括寓见家、寓见Plus、安间公寓、绿庭公寓、尚林行政服务式公寓。

中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖认为,“一切才刚刚开始”,寓见的“爆仓”是必然的,而且这是杭州鼎家“爆仓”的后续。如果有关部门接下来不采取紧急措施,地毯式排查和进行管控的话,年底将是长租公寓“爆仓”的高峰期。每到年底资金都很紧张,年底时长租公寓需要结算装修款,再加上到时租赁市场又进入了淡季,要支出的钱很多,但是进钱很少,所以会引发一系列的“爆仓”。

在寓见公寓此次“爆仓”前,已经有多家长租公寓品牌出现问题。此前,据启信宝统计,去年2月至今,全国已有8家长租公寓先后“爆仓”,分别为GO窝公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲及鼎家公寓,分布在深圳、广州、上海及长沙等地,多数因经营不善而陷入资金危局。

“长租公寓现在在全国有两三千家,它们至少控制着500万套房子、千万间房屋,一间住两人就有2000万人,如果‘爆仓’可能远比P2P‘爆雷’要严重。我建议有关部门应该迅速成立工作小组采取地毯式摸排发现问题。”胡景晖说。

他还向《中国经济周刊》记者算了笔账:租金贷一次至少放一年,如果再有一个月的押金,那运营商将一次拿到13个月的租金,但其最多给业主一个季度的房租,也就是说单笔生意就沉淀了10个月的房租。如果一个月的房租是3000,10个月就是3万,那么一万笔交易就会沉淀3亿元。“好的企业可能把钱拿去装修房子,一些企业可能去放高利贷、炒股了。”

公司股权已全部质押给银行,接下来怎么办?

有租客向《中国经济周刊》记者提供了其于10月16日在寓见公寓总部拍摄的一张图片,图中有两份分别给租户和业主的公告,其中写道:“寓见公寓自2014年3月创立以来,和大多数创业公司一样,经历了创业大潮的一路起伏和坎坷。现在非常抱歉地告知大家,公司因为整个行业的深刻变化和调整,以及自身的经营管理不善,已经出现了严重的资金短缺,公司股权已全部质押给贷款银行,账户管理权也已被贷款银行全面接收,公司已经没有任何资金可以调配。”

寓见公寓张贴的公告图(维权者提供)

《中国经济周刊》记者联系浦东惠南镇店长核实情况,他告诉记者,该公告情况属实,目前自己 “待业在家”,他也不知道接下来该怎么办,“老板还在,没有跑,就是没钱了,银行的钱也贷不出来了。”

根据公告内容,公司股权已全部质押给贷款银行,那么一般情况下,银行会怎样处置?

据了解,金融机构处理这类股权的“终极办法”就是通过对不良股权或资产评估评级后打包整体在公开市场挂牌出售,或者交易出让给金融资产管理公司。

胡景晖告诉《中国经济周刊》记者,银行通常会把这些债权对应的股权拍卖,但问题可能是没有人买。“因为外面的人看不清楚长租公寓的情况,所以不敢买,估计即使拍卖也会流拍,流拍后就会再次降低起拍价开拍,等到第三轮时可能有国家队背景的开发商或者主权基金接手,但是接手价格可能是目前资产评估价格的两成左右。”

一位不愿具名的银行支行行长告诉《中国经济周刊》记者,一般来说上市公司的股权更易在公开市场变现,非上市公司的股权变现确实会有难度,但在当初质押时,企业和银行可能已有相应预案。

上海华瑞银行股份有限公司于10月15日向寓见资产管理有限公司发出了“关于敦促寓见公司保障我行信贷资产安全的告知函”。其中称,“鉴于你公司经营部分长租公寓装修资产系使用我行贷款资金形成,相关房屋出租产生的租金收入为上述贷款的还款来源。未经我行允许,不得擅自处置上述装修资产。在相关贷款结清前,对于危及我行信贷资产安全的情形,我行保留诉诸法律维护我行权益的权利。”

(责任编辑:刘朋)

不涨价承诺到期 我爱我家相寓租金猛提

2018年11月01日 00:00来源:北京商报

在北京市中介协会发出“8·20”租赁企业不涨价宣言之后,已经经历过一年到期即提价的林晓以为今年终于可以喘口气。没想到的是,自己这套位于海淀区大河庄苑小区的出租屋,在11月初到期前接到了中介我爱我家的涨价通知,涨价幅度超过20%,远超过去一年平均10%的提价速度。巧合的是,这个时间节点刚好是中介协会租赁完成两个月不涨租金承诺期。林晓担心,12万套不涨价房源带给中介的利润损失,将会由和自己一样的“后来者”补上,北京房租将迎来一轮补涨。

租金

合同期满涨租20%

“虽然续约时一般都会调整租金,但今年房租上涨超过20%,涨幅太大了!”近日,租住在海淀区大河庄苑小区的林晓(化名)向北京商报记者反映称,自己现在租住的房子将于今年11月9日到期,房屋到期时租金将由原来的5700元/月调整至7000元/月,涨幅达22.8%。

据了解,林晓租住大河庄苑的出租房始于2016年11月,目前已在此居住近两年。林晓称,去年11月首次续租时租金上涨了大概10%,几百元,调整至5700元/月,她觉得在可接受的范围内便决定续约一年。现如今,面对二次续租租金调高1300元的情况,林晓直呼“负担不起”。

实际上,在8月19日北京市房地产中介协会召开的座谈会上,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人共同承诺过不涨租金,拿出手中共计超过12万套(间)的全部存量房源投向市场。而根据林晓提供的合同,上面规定房屋租赁期为2017年11月10日至2018年11月9日,从合同截止时间来看,恰好不处于“8·20”租赁企业承诺“两个月提供12万套(间)不涨租房源”的限价区间。

不过林晓告诉北京商报记者,她在企业承诺的两个月不涨租区间结束前,便已知悉自己当前租住的房屋租金将上涨超20%至7000元/月。“大概在10月13日左右,经纪人就告诉我租约要涨租的事情了。”

然而,我爱我家于近两月上报住建委的降租数据,却与林晓现实中遇到的租金上涨情况有所出入。数据显示,相寓10月租金环比9月下降4.3%,9月租金环比8月下降4.5%。

值得注意的是,林晓表示,“自己也是相寓的租客。我现在租住的房屋虽然是普通民宅,没有相寓统一风格的二次装修,但是我当时签订的两份合同中,有一份就是和相寓签的”。

林晓向北京商报记者出示了她去年11月21日签署的房屋租赁合同。其中,一份合同为经纪机构居间成交版,出租人与承租人林晓分别为甲方、乙方,北京我爱我家房地产经纪有限公司作为居间人为丙方,租赁代理机构为北京爱家营企业管理有限公司;另一份合同为机构代理成交版,林晓与北京爱家营企业管理有限公司分别作为乙方(承租人)和甲方(出租方),合同左上角页眉处明确印有我爱我家长租公寓品牌“相寓”的淡紫色标识。

我爱我家方面表示,根据林晓提供的合同,可以确认该出租房源为相寓房源。丙方北京我爱我家房地产经纪有限公司作为区间业务提供方,仅提供从带看到租赁成交过程中的服务,“甲方与乙方在丙方的居间撮合下,是在平等、自愿的基础上,就房屋租赁的相关事宜达成协议的”。

就林晓租住房源租金大涨问题,我爱我家方面回应称,“非相寓装修配套的房源定价同样是由房东决定的,我爱我家不会从中加差价”。针对上报数据与现实情况冲突问题,我爱我家方面表示,“相寓上报的数字反映的是相寓的平均租金,即租金的整体水平,而林晓的案例属于个案”。

中介费

同房源、同承租续租仍收费

在尚未消化涨租消息之时,林晓表示,我爱我家经纪人接下来又提出了“加收一个月房租作为中介费”的续约条件,这让她更加感到难以接受。

“经纪人告诉我,如果想续租,除了要接受调整后的租金,同时还要再支付一个月房租作为中介费,我记得政府有规定续租不许收取中介费,我爱我家这个要求是不合理的,也是不合规的。”林晓更是直接表达了对我爱我家续约收取中介费的不满与质疑,“中介的信息服务只提供一次,为什么从第二年起一直都向租户收取中介费呢”?

此外,林晓还向北京商报记者透露,“不管出租类型是普通民宅还是统一进行二次装修的相寓,我爱我家都会对续租租户收取中介费”,并列出身边租住我爱我家房源的同事及朋友的例子,用以佐证。

2016年11月首次签约时,林晓按照经纪人要求“押一付三”,支付了押金及3个月的房租,彼时支付的中介费与房租金额相同,在5000元上下;到了2017年11月合同期满,林晓首次续租,当年的房租上涨至5700元/月,应经纪人要求林晓再次支付中介费2000元。现如今,租金超20%的大幅上涨使得林晓在房租上的压力大为增加。

北京商报记者了解到,目前大部分中介在进行二手房居间服务时,按年收取中介费的现象并不少见,并非林晓一例。但值得注意的是,此前出台的《北京市房地产经纪管理办法》中明确规定:同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的,房地产经纪机构不得再次收取佣金。也就是说,如果是同一房租的租赁双方进行续约,中介不能再次收取中介费。显然,我爱我家经纪人此举已经违反了政策规定。

对此,我爱我家方面称,“经纪公司在房东与租客的交易过程中,除去促进交易,还要提供对双方利益保障等一系列的服务。签署续约合同,我爱我家作为经纪公司,会对双方在合同上的承诺给予持续性的服务保障。因此,有收取需要佣金的需要。当然,房东和租客可以根据自身需要,选择不通过我爱我家进行续约交易,或者对佣金额度进行商讨。但是,政府并没有禁止续约收取佣金的规定”。

实际上,中介费的收取原则向来颇受争议,但是业界基本就“续租无中介费”这一标准达成了共识。不过,部分长租公寓运营商提出了“免中介费、收服务费”模式,使得业界再度陷入了关于“服务费收取合理与否”的争论。

市场有声音称,此类租赁企业借着为租客提供的多种附加服务,使服务费的收取看起来名正言顺、理所应当,然而服务费不过是中介费的“假面”,实质上等同于变相收取中介费。

中原地产首席分析师张大伟表示,服务费本身没有问题,质疑的是长租公寓运营商所谓的服务费到底和中介费有无关系。政策不允许中介又吃差价又赚中介费,长租公寓公司向租客收取服务费的行为就像打了个擦边球。

市场

涨价过高弥补利润损失?

林晓表示,如果房租真涨这么高,可能考虑搬家。“一是负担不起,二是不想再花冤枉钱。”

值得注意的是,林晓的房租提高超20%,恰好处于中介机构两个月不涨价的承诺期结束之际,这是否是个案?

8月20日,北京房地产中介行业协会组织十家租赁企业公开承诺在两个月内投放12万套(间)不涨租金房源。

据市房地产中介行业协会负责人介绍,截至10月20日,十家租赁服务企业累计投放房源133131套(间),完成公开承诺总量的1.1倍。环比9月,北京住房租赁市场量价继续回落,成交量环比下降约8%;在租金方面,“自如”整租的租金环比下降5.5%,“相寓”租金环比下降4.3%,“蛋壳”租金环比下降0.1%。

“都知道中介租赁这块业务主要赚的是中介费。中介费又跟租金挂钩,一下子拿出12万套不涨价房源,中介利润肯定受损。”在一些人看来,按照过去一年10%左右的涨幅,今年我爱我家给出的超过20%提价幅度,显然有补涨的意味。

“我们是不是在给这12万套房源背利润,北京的房屋租赁是否会迎来新一轮猛涨?即便是放弃这套房源,未来的租房成本仍会更高?”林晓的担心,或许也是大多数即将到期的承租户的担心。

北京商报记者 崔启斌 荣蕾

(责任编辑:韩肖)

长租公寓资金断裂:租客“被贷款”模式该不该存在

2018年11月30日 14:41来源:中国新闻周刊

在没有合理控制杠杆强度的情况下 运营不善导致空置率上升 资金难以衔接周转引发循环的资金断裂

长租公寓资金断裂危局

本刊记者/赵一苇

本文首发于总第879期《中国新闻周刊》

昊园恒业北京总部被砸的消息,令许多人一夜难寐。

在朝阳区财满街8号楼里,北京昊园恒业房地产经纪有限公司(以下简称“昊园恒业”)设立的北京总部共有三层办公点。

自10月末以来,这栋楼里几乎每天都会聚集一批前来讨账的人。

11月开始,围绕昊园恒业的矛盾集中爆发。

在租客中,有的称每月按时交付房租却被中介或房东赶出住所,有的称退租后并未收到退还押金和剩余租金,且贷款和征信仍有问题。而房东则表示,中介并未如期交付房租。

此外,现场也有前来讨薪的员工表示,公司已经两个月没有发工资。

为集中维权力量,维权的人们组建起多个QQ群和微信群,用于实时交流信息。

11月初,随着昊园恒业的部分业务员失联,租金退还延期,关于“昊园垮了、老板跑了”的猜测被传得沸沸扬扬。

11月13日,一些讨薪未果的员工索性前往昊园恒业的财满街总部,带头砸了办公楼。现场,桌椅和饮水机乱倒一地,各种客户信息表、资料单四处散落,有人试图在其中寻找办理退租业务的表单,也有人顺带捎走了办公区里的笔、文件袋、抱枕等小物件。

《中国新闻周刊》从租客群体中了解到,一些原先办理签约的业务员已经跳槽联系不上,昊园恒业在北京有多家门店已经停业。租客面临房子住不了、房租退不了、贷款没结清、征信受影响等问题,而当下却投诉无门。

同时,在投诉维权的声浪中,由于元宝亿家互联网信息服务(北京)有限公司(以下简称“元宝亿家”)作为一家网络分期贷款服务平台,为昊园恒业和金融机构合作租房分期贷款业务提供服务,加上元宝亿家在租房分期贷款业务上合作的金融机构之一为晋商消费金融有限公司(简称“晋商消费金融”),也都成了受质疑的对象。

《中国新闻周刊》从多方求证发现,引发昊园恒业一系列经营风险的直接原因是资金链断裂。但在租客指控的骗贷、高杠杆扩张、企业勾结等焦点问题上,各方也给出了不同的说法。

在政策风口的推动下,长租公寓成为房企转型的突破口之一。

今年以来开始疯狂跑马圈地。但令人担忧的是,租金倒挂、房屋空置和资金期限错配、挪用等违规操作引发了长租公寓企业持续暴雷。其中,北京长租公寓运营商昊园恒业资金链断裂就是典型样本。

各执一词

对昊园恒业的质疑和声讨,大多围绕着租金贷展开。而最受关注的,则是租客指控昊园恒业在签订租房合同时使用欺诈手段,并联合元宝亿家和晋商消费金融进行“骗贷”,使租客在不知情的情况下“被贷款”。

一名租客刘寒向《中国新闻周刊》讲述了自己“被骗贷”的经过。

2017年10月,刘寒与昊园恒业签订租房合同,租期一年。刘寒称,业务员告知他可以选择房租月付,下载一个APP,每个月通过APP按时还款即可。

刘寒回忆,业务员自始至终没有提及“贷款”二字,并引导自己录制了一个视频确认,需要“眨眨眼点点头”,但他“记不清视频的具体内容了”。刘寒表示,业务员操作很快,自己都不知道按了什么,是在不知情的情况下被“骗贷”的。

而《中国新闻周刊》注意到,刘寒曾在租户微信群中发消息称,“就算你之前就知道是贷款,起诉的时候也要说自己是不知情的情况下被贷款,不然你就别起诉了,老老实实还吧。”

而在《中国新闻周刊》问及这么说的原因时,刘寒则表示“不知道那个视频是贷款,被骗着录的”。

对此,元宝亿家向《中国新闻周刊》出示了一份从客户资料中调取的真实确认视频。

视频显示,语音问答在开头即陈述“我们收到一份您的房租分期贷款申请,现在向您了解几个问题”。而申请人需要正面面对摄像头,并陆续确认回答个人信息、工作单位、房租金额、租住地址等问题。

其中,有一个问题为“请问这笔房租分期贷款是您自己本人申请,并自己使用的吗?”而申请人需要回答“是的”。

最后,语音问答告知“逾期还款将会影响到您的央行征信记录”。

元宝亿家的一位工作人员告诉《中国新闻周刊》,所有贷款申请的视频面签都需要申请人主动逐一回答问题,没有“眨眼点头”就完成的视频。

所有申请视频会由后台人工逐一审核,如果存在有杂音、不清晰、不主动的异常情况,申请将不被通过。

从数据上看,元宝亿家对租房分期贷款的审核通过率在80%~90%,晋商消费金融的通过率在50%~70%。

“签约中需要录视频面签,签约后会电话确认,此外,贷款发放、贷款结清,每个月的还款提醒、扣款通知、逾期催收等时间节点,元宝亿家和放贷金融机构都会发送短信到注册手机号码上。”该工作人员说。

“在法律层面上,合作金融机构的贷款合同是有效存在的,贷款流程是完整的,告知义务做得很到位了。”元宝亿家的一位主要负责人在接受《中国新闻周刊》采访时表示。

然而许多租客投诉时,并不承认自己知悉贷款,且拒绝对录音及视频作出解释。

另一位负责管理微信群的租客杨扬告诉《中国新闻周刊》,她在签合同时知道这是一笔贷款,但并不知道贷款方和贷款去向。此外,她还发现每个月房租划扣的时间不同,收款账户也不同。

对此,元宝亿家方面解释,其租房分期贷款业务有多家合作机构,贷款申请提交上来之后才分流到各家金融机构,届时才确定具体贷款方。而贷款方一般使用第三方支付公司进行扣款,每次扣款使用的第三方支付公司可能不同,会导致在客户账户显示的扣款方不同。

关于贷款既不给到房东,又不给到租客本人的疑问,相关从业人士则在接受《中国新闻周刊》采访时解释,由于租金贷基本存在于分租场景中,中介公司与房东签署合同承租整套房屋,中介公司与分租的客户分别签署出租合同,按照受托支付原则贷款需要支付给交易对手方中介公司。

此外,许多维权的租客表示,元宝亿家和晋商消费金融伪造了一份印有租客人名章的电子版贷款合同,而他们表示并不知晓这份合同的存在,既无签字也无盖章操作。有看到合同的租客表示,合同上甚至没有公司的公章。

关于“伪造合同”,根据晋商消费金融向《中国新闻周刊》展示的合同显示,合同采用的是电子签名模式生成,签名的时间戳与客户申请时间一致。只有极个别客户因手机功能限制,无法浏览电子公章,从而引起误会。

浑水摸鱼

危机爆发后,昊园恒业接连出现拖延、关店、失联等状况。在投诉客户越来越多的关头,昊园恒业并未给出令人信服的承诺和解决时间。

双方都焦头烂额的困境下,严重的信息不对称催生了更加混乱的局面。

“1000元一张退租条,解绑元宝解贷款!”租户微信群中,有人发出了这样的信息。群主杨扬认定这是一条诈骗信息,并表示已有租客上当,以200~1000元不等的价格从个别业务员手里拿到了“退租条”,但退租毫无进展。

被炒作的“退租条”即是租客退租时需要的一张“退租交接表”。而按照流程,选择退租的租客需要向中介昊园恒业办理退租手续,确认退租并拿到“退租交接表”,同时昊园恒业工作人员在后台向元宝亿家上传数据,将客户状态由“还款中”改为“退租中”,并在完成退租后改为“已退租”,由昊园恒业通过元宝亿家向晋商消费金融退款并结清贷款,晋商消费金融出具结清证明,这才算完成整个退租流程。

昊园恒业的一位主要负责人在接受《中国新闻周刊》采访时表示,通过私下买卖拿到的“退租条”无效。

一是因为贩售者可能已不是昊园恒业的员工,私刻了公章进行诈骗,属个人行为;

二是因为没有公司正规人员的后台操作,租客的信息变动就无法提交到贷款平台,无法发挥效用。“对于这些异常退租客户,我们后面仍然会一一进行核实。”该负责人说。

“这些业务员就是趁火打劫。”杨扬评价,昊园恒业在危机处理上显得敷衍而被动,加之基层业务员多发欺诈行为,致使租客对昊园的信任完全崩塌。“总有一些浑水摸鱼的人想趁乱骗钱。”

但浑水摸鱼的嫌疑同样存在于租客群体中。

租户志愿者表示,最近微信群里有人声称自己有元宝亿家的内部渠道更改租客状态,很多正常居住的租客也将平台状态改成了“退租中”。

昊园恒业负责人告诉《中国新闻周刊》,骚乱之下,许多原本正常居住的租客也开始拒绝缴纳租金。“既不退租,也不交租,还希望借助其他手段解绑贷款。”

“真正存在问题的人就一部分,大多数都是跟着起哄的。”前述昊园恒业负责人向《中国新闻周刊》表示了无奈,使用租金贷的客户在整体客户中实际所占比重不到20%,但在恐慌情绪的裹挟下,大量正常状态的租客也跟着不再缴纳租金,正常租金流入失常,这也加剧了资金紧张的问题。

与此同时,还有人在租客群体中贩卖伪造的结清证明。

受访人员透露,有人复刻证明上的电子章伪造证明,在租客中以200元一份的价格进行贩卖,诱导租客用假证明去元宝亿家要求解绑贷款。

在元宝亿家工作人员向《中国新闻周刊》展示的一份伪造结清证明中,清晰可见章印边缘有毛刺感,且章印轮廓不圆润,有明显的P图痕迹。

此外,很多租客表示在征信问题上,元宝亿家和晋商消费金融两家给出的说法也不同。

租客高波曾带领一批租客前往元宝亿家确认征信问题,却在后续与晋商消费金融方面的电话沟通中得到了截然不同的答复。

高波告诉《中国新闻周刊》,元宝亿家方面给出的说法是所有“退租中”和“已退租”的客户都不再需要偿还贷款,由昊园恒业一己偿还,且不上报这期间征信记录。

而在向晋商消费金融方面的电话求证中,得到的答复却是“状态为退租中的客户若未按时还款,将正常上报征信逾期。”

此外,前述昊园恒业负责人告诉《中国新闻周刊》,其接待的退租客户中还存在索取多倍押金的情况,对押金中扣除水电费和家具损害费的做法也非常有意见。因此,昊园恒业在今年7月取消了押金,“给租户和我们都省事儿。”

没有赢家

危机发酵中,日渐对立的局面加剧了互相猜忌的不信任情绪。在这场多方卷入的漩涡里,没有谁能独善其身。

对于昊园恒业出现的一系列状况,“中介跑了”的论调成了受害群众的共识。口口相传之下,租户们恐慌与愤怒的情绪被点燃,大家开始抱团取暖,希望通过集体的力量实现维权。

与此同时,一些租客坚持不认可租金贷的有效性,坚持认为元宝亿家和晋商消费金融联合骗贷,决定将三方一起告上法庭。

与晋商消费金融进行了多次交涉的群主杨扬认为,这次事件中最大的受害方是晋商消费金融和客户。“晋商消费金融损失了放贷资金,形成大面积坏账。客户们损失了房屋租金,居住难安。”

而和元宝亿家保持联系的租客高波则认为,元宝亿家作为贷款平台,被夹在中介和金融机构中间,既损失重大又背负骂名,在此次事件中亦是受害方。

“投入了这么大精力才建立起来的公司,我们自己也不想看到它垮掉。”前述昊园恒业负责人向《中国新闻周刊》直言,“昊园恒业死了,对大家都没好处。”

这位负责人承认,昊园恒业此次危机的根本原因,在于扩张时期的公司管理能力没有跟上。

从2016年成立至今两年间,高速奔跑的昊园恒业并购了至少52家中小中介公司。关于收购的原因,昊园恒业负责人表示,当时正值行业肃清阶段,由于拆违建、打隔断,许多中小中介公司生存困难,彼时正值壮大期的昊园便接下了这些摊子。另一方面,该负责人也坦言,“做这行,谁不想自己能做大点儿?”

一位维权中的房东透露,昊园恒业出事后,有蛋壳公寓的业务员打电话询问收房事宜。“他说如果昊园倒闭了,他们可以收房。”

“这次危机本来不会闹这么大,但中后期出现的许多煽动起哄的人加剧了事态的恶化。”前述昊园恒业负责人表示,不排除有行业恶性竞争的可能性。

对此,链家研究院院长杨现领在接受《中国新闻周刊》采访时表示,长租公寓涉及普通群众最基本的居住需求,所有的收购和运营都要慎重。

在收购时期,运营商要衡量自身的资金实力和运营能力,规划好收购后如何兼并运营,才能将亏损项目扭亏为盈。“在决定是否收购时不能为了挽回一个小风险,搭上整个公司,不做好风险隔离可能造成更大的风险。”

根据天眼查显示,近两年的扩张阶段中,昊园恒业有7条来自信用中国的行政处罚记录,3次被列入失信人名单。

伴随着多条风险预警,昊园恒业依然能够获得大笔资金助力维持高速扩张,关于昊园恒业勾结元宝亿家和晋商消费金融进行高杠杆扩张的猜测在坊间流传开来,外界对晋商消费金融的风控能力也提出了质疑。

据了解,昊园恒业从2017年下半年开始加速扩张,单从扩张速度上看问题不大。但在收购整合的过程中,房源改造工程过重和淡季空置率上升直接崩紧了资金链。

其一,大量的隔断间拆除改造工作迅速加重了其运营负担,在清查出租屋隔断间的规定下,昊园恒业共有8000多间房源被砸掉隔断,损失超亿元。

其二,由于收房过多再加之下半年迎来租房的行业淡季,昊园恒业的空置房源达7000多间,资金压力进一步加大。

“企业扩张的前提一定是根基扎稳,如果经营能力还没有迭代完善,就依赖金融工具规模化扩张,脱离实体的金融必然造成泡沫。”链家研究院院长杨现领认为,昊园恒业此次爆雷的根本原因就在于运营期间的规模扩张策略过于激进。

在没有合理控制杠杆强度的情况下,运营不善导致空置率上升,资金难以衔接周转引发循环的链条断裂。“泡沫从内部戳破的时候,相关的主体都会受损。”

“没跑,也不想跑”

危急关头,多次出现门店关闭、员工失联,昊园恒业的真实经营状况成了最大的疑问。

“我们确实遇到了资金困难,但我们没跑,也根本不想跑。”昊园恒业一位主要负责人在接受《中国新闻周刊》采访时直言,“目前可能有三分之一的员工离职,但多为基层业务员。中层基本都在,高层都在积极找资金。”

资金链断裂的影响是从内部员工波及外部客户,并迅速形成恶性运作循环。昊园恒业负责人告诉《中国新闻周刊》,这次危机的影响链可以大致描述为“发不出工资—员工罢工—无人催收—房租收不上来—房东收不到租金—房东撵房客”。

发酵过程中,由于信任崩塌,资金流转陷入停滞,很快就会引发更大的信任危机和资金危机。

“此前爆雷的鼎家、寓见等多家中介就是这样倒下的。”相关受访人士表示,房屋租赁中介是一个现金流转非常快的行业,也正因如此,其现金流也非常脆弱,一旦没钱就会迅速陷入死循环。

事实上,昊园恒业在今年8月份就已陷入危机。8月22日,北京市住建委会同北京市公安局、工商局、非紧急救助服务中心等部门,开通了12345打击“黑中介”投诉举报热线。开通首日共接到投诉举报52条,住建委通过查实将23家存在违法违规问题的中介机构予以公开曝光,昊园恒业位列第一。

一时间,昊园恒业面临客户质疑和资金流失的双重风险。从8月份危机出现至今,昊园恒业已差不多硬撑了三个月。

“淡季加剧了现金流紧张,金融机构也在同时停止合作,两重打击直接导致了资金链断裂。”受访人士告诉《中国新闻周刊》,在房屋租赁行业中,存在明显的淡季和旺季。

中介公司在淡季的现金流更加紧绷,甚至需要额外周转来保证流动性。然而,在8月份关于长租行业的风险曝光后,多家金融机构停止了与中介公司的业务合作。抽贷状况突然发生,使得本就进入淡季的中介公司措手不及,资金危机一触即发。

眼下,被拖欠房租和押金的投诉客户越来越多,而昊园恒业的退款承诺一再拖延兑现。租户们对于昊园恒业是否有意愿、有能力解决问题表示怀疑。

“公司在前期已经有巨大的投入,无论如何也不希望它死掉。”前述昊园恒业负责人向《中国新闻周刊》坦言,“另一方面,我们也不想因此引起社会问题。作为北京的一家大型中介,该担的社会责任还是需要担的。于公于私,都希望公司能活下去。”

该负责人向《中国新闻周刊》表示,到11月底,昊园恒业在北京的所有门店都会正常营业,正常接待办理退租等业务,财满街总部也将在整理恢复后投入运营。

租金贷该不该存在?

眼下,长租领域的租金贷风险频发,许多人将矛头对准了租金贷这一业务模式。而在现实情况中,租金贷确有其适用场景,但更需要监管逐步走向完善。

自2015年年底中央经济工作会议提出“租购并举”的住房制度改革方向以来,租房领域呈现出蓬勃发展的态势。其中,长租公寓因有效地解决了房东、租客的信息不对称,提供规模化、标准化的租赁服务,得到了市场的广泛认可。而作为一种帮助年轻客户群体解决租房资金需求的金融工具,房租分期贷款业务也在长租公寓中普遍开展起来。

多名租客向《中国新闻周刊》表示,无论是否知道贷款的存在,选择月付都是出于缓解经济压力的考虑,愿意采用分期月付的形式,只是没有预料到背后的贷款风险。

链家研究院院长杨现领也肯定了租金贷的市场需求。他同时指出,在实际使用中,租金贷也为长租公寓企业提供了资金来源,由于缺乏流程管控的措施,部分企业将其作为规模化扩张的资金来源,若出现激进的扩张策略和较低的运营效率,极易导致资金链断裂的发生,引发爆雷风险。

在租购并举的大趋势下,监管层对合规租金贷并未表达一刀切的禁令态度。

今年9月,上海市住建委等五部门联合下发了《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》,明确开展个人“租金贷”业务应当具备的条件,并提出强化行业自律,要求相关行业组织制订统一的行业标准;

10月,浙江省发布《浙江省城乡住房工作协调委员会办公室关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》,要求严格规范 “租金贷”业务,确保承租人作为金融消费者的知情权。

从政策规定来看,全国各地对租金贷的治理态度不同。如深圳、西安、重庆等地,对租金贷进行了较为严厉的禁止规定,而山东、山西、广州等地则强调租金贷只能在确保客户知情权、金融机构资质、中介资质与合法流程的前提下开展。

“除了中介和客户,金融机构和贷款平台也需要对租金贷业务提高警惕。”链家研究院院长杨现领指出,金融市场需要加强信用体系建设,将更多的民间金融及类金融机构囊括到信用体系中,使提供资金的金融机构监控企业的资金流向。

“平台正在完善资金监管系统,用于租金贷的流向管控。”元宝亿家负责人向《中国新闻周刊》表示,今后会将租金贷的全额贷款以授信形式受限制地存放在客户的个人账户中,每一个支付节点都需要客户授权支付。“这样一来,中介就不能再像从前那样一次性拿走一年的贷款金额了,进一步提高资金安全性。”

“长租公寓企业应以爆雷事件为戒,避免重蹈覆辙。同时,企业的租金贷客户比例应控制在20%~30%,避免大面积的流动风险。”

链家研究院院长杨现领告诉《中国新闻周刊》,金融对长租公寓的前期发展具有孵化作用。尊重市场发展规律,不能因为行业在正向发展的过程中出现问题而否定其作用,应理性看待,解决问题。

(应受访者要求,文中刘寒、高波、杨扬均为化名)

(责任编辑:杨秀峰)