中山楼市调控:单价超8000元商品房 须预约后才能网签

2016年05月12日 14:46来源:羊城晚报? 湍?

深圳客催涨中山楼市,中山出台调控措施——

深中通道的规划预期刺激了中山楼价上涨(效果图)

  11日,在中山市,一个重磅消息传遍了大街小巷——中山出台楼市调控政策,单价超8000元高价商品房改变过去直接上国土部门网站网签的方式,须向管理部门预约网签。这一措施的出台,对于近几个月“热火朝天”的中山楼市无疑是一剂降火药。

中山在2011年曾出台过5800元/平方米的“限价令”,这是继2011年后第二次出台楼市调控令,有关部门在接受羊城晚报记者采访时表示,目前只是在技术层面进行温和调控,若无法达到调控目标,后期将会加码或出台“限购限价”政策。

此前中山已连续两个月冲入了全国房价上升前列,涨幅甚至超越了广州、深圳、上海等一线城市。

单价限价8000元消息不实

  中山要调控房价的消息在10日就已传出,有小道消息说,中山楼市要进行限价,最高单价为8000元。

随后有开发商接受采访时表示,当天晚上中山市住建局召集了中山开发商负责人开会,并辟谣表示近期不会出台限价措施,但会对中山楼市进行“温和调控”——商品房成交价超过8000元/平方米的项目需要预约网签,5月11日执行。有开发商称,早上收到律师通知,超过8000元/平方米的商品房暂停接件。

一位参加会议的地产商表示,新政出台背景是中山的房价涨幅已列全国前三名,涨幅实在过快。过去,开发商推出的所有楼盘都通过国土部门网站签约,几分钟就可以搞定,而现在超8000元的高价房须向管理部门预约网签,时间短则10多天,慢则数月。

上述地产商认为,通过监控网签这种技术手段,高价房可以视全市平均房价择机推出,高时推出慢点,低时推出快点,从而在均值上保持一个较低价。

中山市住建部门表示,开发商需与政府保持统一步调,促进中山楼市的长远稳定发展,目标是退出住建部和媒体重点关注的房价过快上涨城市行列,若目前温和的楼市措施无法调控好房价,后期将会加码,或出台限购限价政策。

深圳“土豪”村民一买就是数套

从去年开始,受深中通道即将建设的刺激,中山楼市特别是东区、火炬开发区的房子备受青睐,原来大量空置的商品房成为抢购的对象,而购房的生力军并非本地人,却是来自深圳的买房者。

中山家家顺房屋中介负责人李先生对记者说,一直以来,中山房价都较为沉闷,最近几个月的“盛景”难得一见,而火爆的原因便是“深中通道”以及购房者对“深中同城”的预期。

去年就有中山的楼盘推销员来到深圳龙岗、宝安等地,请当地村民吃饭,向他们推销中山房屋。销售们向村民们描述了七八年后“深中同城”将成为现实的景象,更吸引人的是当时每平方米3000至4000多元的房价,于是深圳村民们呼朋唤友包专车到中山看房。中山一个楼盘销售员对记者说,最旺时,到深圳“扫村”的售房人员,每天能带十多辆车的客人来看房,有的深圳“土豪”村民一入手就是数套房。

此外,去年年底以来,深圳的房价如“脱缰的野马”一般,在受困于高房价的深圳人眼里,中山房价简直是“白菜价”,这也造成了部分深圳市民愿意到中山买一套大房子。

涨得太猛深圳客也喊“贵”

短短数月,中山楼价均价从四五千元涨到现在7750元/平方米,向“8字头”冲刺。更有甚者,中山城区多个楼盘针对深圳客推出的新盘单价要上万元,不少想捡便宜货的深圳土豪都纷纷惊呼“涨得有点离谱了”。

此外,地价也涨到了新高度。上周位于中山市古镇镇曹一村的某地块成交,起拍价1.33亿元,成交价1.97亿元,楼面价为3800元/平方米,溢价率48%,成为中山单价新地王。

在楼价大涨中,人们发现疯狂的深圳客也开始理性了,从最近一个月的成交看,深圳客少了,中山楼市趋于沉寂。

一位从深圳来中山看房的王先生对记者说,中山的单价竟然也要上万元,想想中山目前来看似乎没有太大优势,这个价还是再观望一下吧。

中原地产中山分公司有关负责人认为,中山楼市现在处于补涨阶段,很难在短时间出现大幅度的下滑,楼价今年年内将停留在一个稳定的价格水平。

有业内人士认为,从深圳购房大军止步可以看出中山目前楼价可能已到天花板,房价应与城市发展同步,以超高价买下的房子,未来可能无人“接盘”。(羊城晚报记者彭纪宁)

(责任编辑:施晓娟)

外地房企看好中山 贴近本土加速布局

2017年06月23日 07:21来源:南方日报伍杰

外地房地产开发商正大举布局中山,且增长势头明显。王云 摄

6月17日,全国十强房企融创中国控股有限公司(以下简称“融创”)在中山举行品牌发布会,其在中山的首个项目融创·香山府同步启动。这也标志着,这家在2016年销售额超过1300亿元的房企正式进驻中山。

半年以来,中山楼市先热后冷,虽然一手住宅成交量一再下跌,但中山对外地开发商的吸引力并无减少。以融创为首,包括美的地产、中泰集团在内的一众外来房企,纷纷驻扎中山。而曾经在中山市场上沉寂数年的碧桂园,也一口气推出了7个项目,意图重拾中山市场。

有业界人士认为,中山正逐步从原来的价格洼地转变成各房企所渴望占领的市场。“区域优势大,具有较强的抗跌能力,使中山楼市成为各品牌开发商的必争之地。”

●伍杰

市场趋势

今年以来外地开发商加速拿地

根据中山国土部门最新的数据,5月份全市一手楼的成交量仅有624套,4—5月相加不足2016年某些热销月份的十分之一。而从今年土地市场拍卖情况看,却是另一番景象,外地开发商正大举布局中山,且其势头有增无减。

在今年春节过后的首次土拍中,中山以35亿元拍出11块地,是上半年成交总量最大、推出土地块数最多的一次土拍。在此次拍卖中,外地房企成为绝对的主角——碧桂园以12亿元一举竞得4宗地块,美的集团也以2.6亿元扫下石岐区的2宗商住地。

事实上,这两家来自顺德的外地房企,从去年年末起就开始了无声的竞争。2016年12月30日,在该年度的最后一场拍地中,美的以楼面地价6000元/平方米、2.67亿元总价加13440平方米配建人才安置房,竞得位于火炬开发区中山港大道侧“先锋庙”旁的商住地块。此后它又以4.09亿元拿下火炬区的另一商住地,而这正是美的地产在中山的落子之作。

同日,碧桂园以总价17.7亿元 +46080平方米人才房竞配面积拿下南朗一地块。在拍卖过程当中,一开始就达封顶价6000元每平方米,历经79轮竞价。

从去年末至今,碧桂园已分别拿下南朗、三乡、南头、横栏及古镇等地共6块商住用地,美的地产则收下火炬、三乡、石岐区等4块商住用地,双双成为目前中山占有土地资源较多的开发商。

除上述两家房企外,万科、恒大、保利、中海等知名房企也在近期的土拍中有所斩获。如融创、中泰集团这些此前从未在中山有过销售记录的,也先后推出了住宅项目,预计在今年下半年就能正式和市民见面。

市场状况

开发思路转变更贴近本土市场

在过往的中山楼市格局中,本土成长起来的房企雅居乐可谓一家独大,紧随其后的是本土开发商——利和、大信、顺景等,而越秀、远洋、敏捷、保利等外地开发商则在2006年前后开始进驻。

纵观外来房企的发展历史,它们为了与扎根已久的本土开发商竞争,曾经各出“奇招”,以求通过差异化的产品出奇制胜。中海龙湾和时代白朗峰,就是较为明显的例子。中海龙湾是中海地产在中山开发的早期项目之一,其户型面积从195—303平方米不等,这样的房源在当时的中山市场上并不多见。时代白朗峰更为“夸张”,采用大平层和复式设计,户型面积从423—520平方米不等。以“高端江景豪宅”的概念横空出世,时代白朗峰一下将中山的房价从最高7000元每平方米推入“万元时代”。但这样的商品并不完全为市场所接受,至今白朗峰的入住率依然不高。

随着与中山市场的深入接触,外地房企学习到不少经验,开始逐步改变开发思路,推出更贴近本土市场的商品。“要么远、要么小、要么合作。”合富辉煌中山市场研究部经理谢仲娟指出,近年来,新进驻中山的外地房企,在首次开发项目方面大多具有此类特点。

碧桂园在去年推出的天玺湾项目,就一改其在郊区开发大户型的风格,选址在中心城区岐江河边,主打三居室106—118平方米和四居140—175平方米户型,专门针对本地刚需客的市场。

将目光从城区转向镇区,是外来开发商转型的另一思路。在今年3月的土拍过程中,此前并不算突出的黄圃镇,就受到了一众开发商的追捧。黄圃镇的商住地吸引了16家房企同时竞争,开拍仅半个小时,溢价就超过200%,最终经过196轮竞拍,溢价322%被恒大地产竞得。链家地产中山市场部经理刘申交认为,黄圃地块受到外地开发商追捧,主要是由地缘因素引起。“东北部镇区地块受追捧,主要还是黄圃与南沙、顺德接壤,未来可以接受两地的人口辐射。”此外,镇区的拿地成本也远较中心城区低,对开发商更有吸引力。

业界分析

中山发展潜力好成房企必争之地

谢仲娟分析,这两年来外地房企大举布局中山,主要是因为中山重大利好较多。“得益于珠三角在全国经济中的重要地位,中山发展潜力越发突出。进驻中山抢占这个市场,成为各大外来房企的战略任务之一。”

“曾经中山是珠三角地区的价格洼地,现在正逐步转变为房企渴望占据的市场高地。”谢仲娟认为,对房企来说,珠三角地区是推行全国战略的重要阵地,品牌效应更为突出。

在6月17日融创的品牌发布会上,谈及在中山的战略布局与发展愿景,融创中江分公司总经理李佳果表示:“中山是珠三角中西部地区的中心城市,也是深具经济发展潜力的城市,融创将充分挖掘地块优势,精准把握客户需求,仔细推敲产品细节,尽最大的努力为中山市民带来全新的高品质生活体验。”

中泰集团中山区域公司总经理黄永华也曾在中泰上镜的开盘仪式表示,未来中泰集团在中山将有多个项目落地开发,持续深耕中山市场。

“一、二线城市联动的市场布局,是未来房企发展的必要选择。受益于广深等地的稳定市场和旺盛需求,中山楼市也能享受其红利。”谢仲娟指出,基于对楼市未来发展的考量,各大房企会抓紧机会进驻中山。

刘申交说,中山市场的价格目前趋于稳定,是当下楼市的“避风港”。尤其是在今年3月限购政策出台以后,住宅的抗跌能力表现得非常明显。“中山市场的投资前景较好。外地房企进入中山市场,主要是看重中山的市场潜力。而在中山市场,各类住房需求会比较多,在中山拿地进行项目开发,前景总体较好。”

发展压力

建立品牌知名度需较长时间

买地开盘只是外地房企进驻中山的第一步,而要在中山持续发展,他们将面临不少无可回避的压力。

“对外地房企来说,中山市场是一个投入规模不少、而竞争又较为激烈的市场。特别对中小型房企来讲,资金压力是一个不小的考验。”谢仲娟分析指出,中山楼市基本格局早已成形,雅居乐、大信、远洋集团等初步形成寡头效应,外来新进房企想要分得一杯羹很不容易。

中山市场上,开发商承受的另一种压力就是,较高的拿地成本,用地溢价率高。“大房企更容易承受此类价格压力,但中小房企则需要考虑投资风险,如果盲目拿地,很容易因为运营资金的缺乏而使得项目开发周期拖长。”谢仲娟认为,拿地只是一个品牌落地中山的开始,如何在中山保持持续性的开发,这才是外地房企需要考虑的地方。

业内人士指出,外地房企初入中山,包括品牌知名度等在内的各种渠道建立都需要花费精力,这也是融创、中泰等房地产企业需要面临的问题。中山的市场有自己的特点,市民对于产品有一些比较具有地域特点的喜好,往往会被不熟悉本地市场的新进房企忽略,甚至可能会出现产品成熟但目标客户群体不买账的现象。

(责任编辑:殷俊红)

“金九银十”不再 楼市调控持续深化

2018年10月08日 16:08来源:大河网

国庆长假期间,记者走访部分热点城市楼市发现,多个楼盘推出了假期打折活动,但不少楼盘访客数量不及以往,市场总体较为清淡。业内人士认为,未来楼市调控将延续常态化、持续收紧态势,投机需求将被持续遏制,市场成交热度将逐步回落。

打折促销难改市场清淡

国庆长假期间,在贵阳市观山湖区某楼盘,售楼大厅内坐满了洽谈的数十组客户,样板间内也颇为热闹。据介绍,该楼盘的主力户型为45-60平米的LOFT公寓,打出了“买一层相当于送一层”的广告。售楼经理介绍:“之前确实卖得不怎么好,但国庆期间推出了打折活动,销售情况有所改善,昨天刚成交了一套。节日期间在总价基础上打94折,折算下来一平米约11000元。”

西安市北三环某楼盘销售员称,国庆期间很多人去旅游,所以来看房的人较少。目前西安楼市调控较严,房价应该不会再大涨。

易居研究院智库中心总监严跃进认为,西安楼市监管趋严,对市场交易有一定影响。贵阳相对于同类省会城市而言,房价相对较低,所以房地产市场交易会比较活跃。同时,不排除当前贵阳部分房企也在主动降价让利。若是此类城市未来市场表现继续火热,预计也会有各类新的管控举措推出。

中原地产研究中心统计数据显示,国庆长假整体楼市平稳,市场逐渐出现高位回落的现象。从典型城市网签数据看,北京新建住宅国庆前6天网签55套,二手房住宅网签37套,上海网签新建住宅553套,广州583套,深圳191套。整体看,与2017年国庆期间相比有涨有跌,一线城市楼市延续了超过一年的低迷成交量。

“金九银十”不再

从9月的情况看,克尔瑞地产研究中心数据显示,29个重点城市商品住宅9月供应量为2949万平方米,同、环比分别上升6%和12%。总体来看,一线城市加快供应,“金九银十”房企的推盘销售热情相对较高,供应稳步放量,预计十月仍有望保持小幅微增的态势。二三线城市的供应也稳步增长,环比上升14%,同比微增4%。

不过,在推盘热情高涨的同时,总体成交量不尽如人意。中国指数研究院数据显示,9月其监测的主要城市成交面积环比下降7.29%,超六成城市环比下降,同比下降0.52%。分城市来看,一线城市成交量企稳回升,成交面积环比上升6.78%,一线城市同比增长37.68%;二线代表城市成交面积环比下降5.8%,同比下降1.61%;三线代表城市成交面积环比下降25.16%,同比下降25.33%。

中原地产首席分析师张大伟表示,楼市已经没有“金九银十”,从市场看,2017年以来大部分热点城市楼市已经全面限价化,这种情况下,房地产市场已经没有淡旺季之分,市场更多的看限价政策的严格与否。多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象,房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市楼市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。

调控将持续深化

中国指数研究院分析人士称,在“下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨”的政策基调下,各地调控方式趋向多元化,针对不同区域精准施策更为灵活有效。

“目前中央坚持调控不放松,监督地方落实稳地价、稳房价的主体责任,短期不存在政策转向基础。地方继续‘落实主体责任’,分类调控、因城施政仍继续深入。”广发证券分析师乐加栋介绍,从“四限”层面来看,成都限贷升级,二套房有贷款记录的,首付比例由60%上调为60%-70%;赤峰推出限贷、限售、限价政策;海口、三亚要求房企根据成本核实价格重新备案;南京暂停法人购房。

恒天财富研究报告指出,未来各个城市的调控政策将呈现以下趋势:一是限购、限贷等继续不放松,限制投机性需求;二是精准的人才政策,布局城市发展;三是多部门联手,治理房地产销售乱象,保证刚性消费者的购房需求;四是热点城市增加多供给主体,加速建立地产长效机制。

(责任编辑:刘朋)

中国人网购奢侈品不满意率达42%

2019年06月26日 07:51 来源: 北京商报

北京商报讯(记者 王晓然 孔瑶瑶)中国已成为全球最大单一奢侈品销售市场,中国人也成为全球奢侈品最大的一股消费力量。电商在这其中扮演的角色越发重要。要客研究院在近日发布的《中国奢侈品电商报告2019》(以下简称“报告”)显示,2018年,全网奢侈品电商销售突破1400亿元,并且将持续高速增长,预计2019年,中国线上奢侈品总市场规模将超过2000亿元。与高增长空间形成鲜明对比的是,中国消费者网购奢侈品的体验并不太爽,网购奢侈品不满意率达42%。在做出购买决策时,评价才是第一要素,“大家都说好才是真的好”,价格反而是第三要考虑的因素。

2018年,中国消费者全球奢侈品消费额达到1457亿美元,增长7%,占全球奢侈品市场的42%,其中境外消费奢侈品1073亿美元,增长率为4%;国内奢侈品消费额384亿美元,增长率为17%,较2017年有明显回升。历经近十年的发展,中国奢侈品市场占全球奢侈品市场的份额提高至11%,比2018年增长一个百分点,中国奢侈品消费回流趋势明显。

报告指出,中国消费者目前对中国奢侈品电商的整体评价虽然有所提升,接近五成消费者对奢侈品电商服务表示满意,但也有42%的消费者表示不满意。满意和不满意人群几乎各占一半。具体来看,消费者对国外电商的满意度要好于国内电商,对平台电商的满意度要高于垂直电商。

报告分析指出,掣肘奢侈品平台体验感有多重原因。首先,缺乏稳定货源就是目前中国本土奢侈品电商发展的巨大制约,没有稳定货源是目前大部分奢侈品电商发展的巨大障碍,特别是中国本土奢侈品电商,即使部分电商通过直采模式获得了部分品牌官方的经销权,仍然在产品种类款式上有很多局限,在终端价格上有很多限制。而非官方渠道的货源,则在产品真假、产品质量和服务上存在巨大风险。

(责任编辑:魏京婷)

盛钱包POS机的销售之殇

2019年06月26日 07:52 来源: 北京商报

尽管监管一再打击网销POS机,但北京商报记者近日调查发现,一款名为盛钱包平台存在线下借信用卡套现违规推销POS机、线上网络兜售POS机的情况。对于违规推销情况,盛钱包表示也在严厉打击,在行业人士看来,平台仍存在管理之责。今年央视“3·15”晚会的曝光,再次让网销POS机的行为进入大众的视野,分析人士表示,POS机违规售卖乱象也从侧面折射了支付机构在做POS机业务时存在的行业漏洞,未来还需要经历较长的合规整改期。

借信用卡套现“忽悠”

“盛钱包POS机业务员忽悠客户办POS机、刷卡消费不到账。”北京商报记者注意到,在21CN聚投诉平台上,针对一家名为盛钱包平台的投诉帖日渐增多。盛钱包用户许兵(化名)对记者介绍,自己在一个月前接触到盛钱包的POS机业务,当初盛钱包业务员在办理POS机时称,需要刷两笔资金作为POS机激活条件,第一笔资金次月到账,第二笔资金当时到账,在刷卡后,第二笔资金确实是实时到账,但一个多月的时间过去了,第一笔刷卡的196元资金一直没有到账,盛钱包业务员已经失联。

另一位远在陕西的个体商用户王洁(化名)也遇到了同样的情况,“一个月前两名盛钱包POS机推销人员通过线下找到我的门店,承诺以免费办理信用卡的名义让我填写申请表”。王洁介绍,在填完表格后,用推销人员提供的盛钱包POS机共刷了两笔费用合计为400元。她进一步表示,“当时盛钱包推销人员承诺半个月后全额款退,现在已经一个月的时间,两名推销人员已经失联”。

在许兵和王洁口中,均提到了盛钱包旗下的这款POS机,据盛钱包官网介绍,盛钱包旗下有盛钱包POS、盛POS、超级盟主三大产品线,其中盛POS机是盛钱包自产的品牌,主打“365天快速到账,费率低额度高、安全可靠,注册简单、银联认证,央行支付许可、灵活收款,快速到账、低费率”等特点。

业务员“忽悠”用户办POS机搞失联,盛钱包究竟有没有责任,一位不愿具名的支付行业观察人士称,平台存在一定的管理责任,这个情况类似于过去银行业务员误导销售,把保险当做理财产品推销给客户,一般来说银行业务员推销以后离职,银行甩锅说是员工个人行为。

5月28日,盛钱包发布公告称,近期发现部分代理商以承诺“办理高额信用卡”、“全额返还激活费”为诱饵,诱导骗取客户刷卡激活设备,并在事后无法兑现承诺,此类行为已触犯法律,目前已取消12家机构合作资格。针对后续偿付问题以及事件的最新进展以及涉嫌违规推销POS机,北京商报记者辗转联系该平台进行求证,但电话始终未接通。

代理商户网络兜售

“注册简单、低费率”成为不少用户购买盛POS机的理由,其中最引人关注的就是该POS机给予用户鼓励金的条款。北京商报记者以新手用户的身份咨询盛钱包相关人员,该平台其中一位商务经理介绍称,盛钱包POS机器可以免费领取,用户在收到POS机时,先刷卡128元,然后盛钱包平台会返还300元鼓励金。最低的费率为3元每笔0.55%,银联云闪付的费率为0.38%。对于鼓励金的做法,盛钱包此前发文表示,任何服务行为都需要有资金的支撑,企业没利润就无法保障设备的安全性和交易体系的正常运营。

天眼查信息显示,盛钱包运营主体为深圳前海移联科技有限公司,该公司2013年9月16日成立,法定代表人为詹辉龙,主要经营范围包括移动POS机、电子收银设备硬件的研发。

北京商报记者在调查过程中还发现,盛POS机可以通过网上隐藏链接进行售卖,一家为盛钱包做代理销售的商户向记者介绍,盛钱包旗下的POS机目前有优惠活动,只需要69元就可以购买,激活后用户可以返现200元。在表达了购买欲望后,该代理商户向记者提供了一条购买链接,他再三强调因为第三方平台不能上架POS机,所以上架的产品是佛珠,该佛珠名称为“盛钱佛珠”,售价为69元。

今年央视“3·15”晚会的曝光,再次让网销POS机的行为进入大众的视野。网销POS机的各种风险,监管部门早就出台了相关政策警示。在2016年9月30日,央行下发的《关于加强支付结算管理防范电信网络新型违法犯罪有关事项的通知》就已明确指出,任何单位和个人不得在网上买卖POS机(包括MPOS)、刷卡器等受理终端。盛钱包代理销售商户违规销售POS机,该平台是否知情?盛钱包客服人员回应称,“公司的POS机具没有授权网上购买渠道”。

北京商报记者也在盛钱包官网发现了一则《银盛支付关于严禁网络售卖受理终端的通知》,银盛支付成立于2009年7月,总注册资本为1.4亿元,2011年获央行《支付业务许可证》,是首批获得支付牌照的27家机构之一。

据银盛支付相关工作人员介绍,盛钱包是该支付公司旗下的子品牌。

POS机违规乱象缘何难禁

POS机违规售卖乱象也从侧面折射了支付机构在做POS机业务时的漏洞。苏宁金融研究院高级研究员黄大智在接受北京商报记者采访时介绍称,POS机乱卖现象早已有之,“一直管却一直管不住”的现象有多种原因。

首先网销POS所带来的业务量通常占比较大,放弃网销POS相当于放弃了该部分的收入和所带来的增长,这对于以收单为主业的公司影响很大。其次,网销POS使行业出现“劣币驱逐良币”的现象。网销POS通常有“图货不符”的现象,也就是说机构在自身不进行网销POS时,仍有违法违规机构借用其名义进行POS的网销,导致没有网销POS的机构也会被市场认定为网销了,而纠正这种现象所付出的成本又是机构所不愿或难以承担的,长久下来,机构也难以进行规范。此外,黑灰产业涉及各方。网销POS所涉及的各种黑产和灰产规模很大,以信用卡套现为例,用户进行套现满足的自身需求,支付机构从中收取手续费、增加了交易量和收入,发卡行提高了活卡率、增加了收入这使得各方都缺乏管理的动力。

黄大智提到,收单产业涉及的市场主体多而复杂,技术、生产、认证、商户、消费者等各方主体,监管的政策在具体落地的过程中,有各种技术和业务上的难题,如定位、跳码、自选商户等各种困境,这也是导致网销POS屡禁不止的原因。

“去年以来,监管、各大媒体等多次报道和提示过相关风险,包括二清机商家截留资金甚至卷款跑路、诈骗等。”麻袋研究院高级研究员苏筱芮强调,从今年出台的一些文件来看,监管对于支付机构在POS机业务上可能出现的违规问题拥有较为全局的把控,对如何防范也拥有较为清晰的思路。但在实际落地操作和违规认定中,还存在着一些争议和困难。比如网售POS机虽被叫停,但一些小型机构乃至个人在网络渠道暗中贩卖POS机,很难对其精准打击。此外,商户的资质认定亦是一个大工程,如何避免在线下实体店出现“明明是餐饮消费,但刷出来的是公益”等跳码情况出现,还需要经历较长的合规整改期。作为消费者或商户,应当认准持牌机构的正规产品并仔细辨别,不要轻信非法支付机构的花言巧语。

北京商报记者 孟凡霞 宋亦桐/文宋媛媛/漫画

(责任编辑:魏京婷)

房产赠与等有关收入个税适用细则明确

2019年06月26日 08:25 来源: 经济参考报 □记者 孙韶华 北京报道

财政部网站25日消息,财政部、国家税务总局日前印发《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》,公告明确了包括提供担保获得收入、房产受赠收入等有关收入的个税适用政策。个人为单位或他人提供担保获得收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

此外,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。符合以下情形的,对当事双方不征收个人所得税:房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

公告还明确企业在业务宣传、广告等活动中,随机向本单位以外的个人赠送礼品(包括网络红包,下同),以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品,个人取得的礼品收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税,但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。

此外,个人领取的税收递延型商业养老保险的养老金收入,其中25%部分予以免税,其余75%部分按照10%的比例税率计算缴纳个人所得税,税款计入“工资、薪金所得”项目,由保险机构代扣代缴后,在个人购买税延养老保险的机构所在地办理全员全额扣缴申报。

据悉,个人所得税法2018年修改前,我国个税征收中有十项按照“其他所得”征税的政策。2018年个人所得税法修改后,取消了“其他所得”项目,按照原税法“其他所得”项目征税的有关政策文件,需要进行相应调整。因此,为落实新个税法,公告对原税法下按“其他所得”项目征税的有关收入调整了适用的应税所得项目,自2019年1月1日起执行。

财政部税政司有关负责人指出,原按“其他所得”项目征税的部分收入具有一定的偶然性质,公告将其调整为按照“偶然所得”项目征税,偶然所得适用税率为20%,与原“其他所得”税率相同,纳税人的税负保持不变。

(责任编辑:华青剑)

房产继承等11项收入免征个税 消除市场不合理猜疑

2019年06月27日 07:06 来源: 证券日报

本报记者 包兴安

6月25日,财政部、国家税务总局发布《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(以下简称《公告》),将部分原按“其他所得”征税的项目调整为按照“偶然所得”项目征税,纳税人的税负保持不变。《公告》明确了11项收入不需要缴纳个税的情形,其中,1项涉及股市。

“《个人所得税法》自今年实施以来,个人纳税负担大幅减轻,居民家庭收入明显增加,备受社会好评,对稳定经济、拉动消费、提振信心发挥了重要作用。”中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群对《证券日报》记者表示,但对个税的理解程度不同,存在解释口径和税收执行不统一问题。

张依群表示,此次财政部、国税总局联合印发公告,对个人取得的担保收入、赠予收入、礼品收入、礼金礼券收入等操作细节适用个人所得税应税所得项目做了更进一步的明确,梳理取消了之前的一些与新个税法不一致或不相适应的个税政策,一方面为家庭、个人乃至税务机关在个税政策操作执行上吃了定心丸,消除了一些不合理的猜疑,有利于保证新个税法让居民家庭和个人充分受益;另一方面通过废止取缔原有的一些与个税相关的单项性政策,减除了之前个税政策与现行个税间的不必要干扰,让《个人所得税法》更清晰明了,让个税执行更符合实际和规范有效。

例如,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。符合以下情形的,对当事双方不征收个人所得税:房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

根据经济社会的发展变化,《公告》对一些原按“其他所得”征税的政策予以废止,具体包括:一是银行部门以超过国家规定利率和保值贴补率支付给储户的揽储奖金。二是以蔡冠深中国科学院院士荣誉基金会的基金利息颁发中国科学院院士荣誉奖金。三是保险公司支付给保期内未出险的人寿保险保户的利息。四是个人因任职单位缴纳有关保险费用而取得的无赔款优待收入。五是股民个人从证券公司取得的回扣收入或交易手续费返还收入。六是房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付的违约金。

按国家税务总局1999年文件规定,对于股民个人从证券公司取得的回扣收入或交易手续费返还收入,应按个税法中“其他所得”项目征收个税。当时,一些证券公司为了招揽大户股民在本公司开户交易,通常从证券公司取得的交易手续中支付部分金额给大户股民。对于股民个人从证券公司取得的此类回扣收入或交易手续费返还收入,应征收个人所得税,这部分收入需要缴纳20%个税。

假如,股民王某从某证券公司取得交易手续费返还收入10000元,王某应缴纳2000元个人所得税。而本次《公告》废止了这项政策,意味着王某不用再缴这项个税。

《公告》还明确,企业发放的“网络红包”按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。企业发放的具有中奖性质的“网络红包”,获奖个人应缴纳个人所得税,但具有销售折扣或折让性质的“网络红包”,不征收个人所得税。亲戚朋友之间互相赠送的礼品(包括网络红包),不在个人所得税征税范围之内。

(责任编辑:魏京婷)

三大互联网平台券商理财产品业绩基准最高至4.5%

2019年06月27日 07:08 来源: 证券日报

本报记者 周尚伃

目前,互联网宝宝类理财产品的收益率持续走低,不足2.5%的七日年化收益率已然不具备优势。在此背景之下,为了适应更多投资者的需求,此前一直维持“高姿态”的券商集合资管计划,如今也愈发“接地气”,与各大互联网理财平台合作,热门产品很快就被投资者抢购一空,打上“售罄”标签。

《证券日报》记者对互联网券商理财产品进行调查发现,目前几大主流互联网理财平台均开通了券商理财专属频道,包括微信-腾讯理财通(券商产品)、支付宝-财富(稳健精选-券商类)、京东金融(定期理财-稳健券商),其形式较为简单,主要以券商集合资管计划为主。

从三大平台来看,腾讯理财通券商产品分类中,目前全部为集合资管计划,此前较火的报价回购近期并未上线。券商集合资管计划包括海通资管、华泰资管、财通资管、兴证资管4家券商资管公司旗下13只产品,大多数为封闭期在1天-365天的产品,业绩基准(年化)在3%-4.5%之间浮动。目前已有9只产品显示售罄,火热程度可见一斑。

与一般宝宝类货币基金及保险养老保障管理产品1分起购或1000元起购不同的是,券商集合资管计划具有一定的资金门槛。腾讯理财通中,券商集合资管计划的起购门槛通常最低也需要5万元,以海通资管旗下某产品为例,业绩基准(年化)为4%,封闭期98天,10万元起购,1元整倍数递增,中低风险,累计成交已超过3万笔,若6月26日预约购买的话至7月3日成交等待期间还享有货币基金收益。

同样,在京东金融当中,券商集合资管计划被归属在稳健-定期精选一类,包括国海证券、海通资管、长江资管、齐鲁资管的6只产品业绩比较基准在3.5%-4.25%之间,并且起购金额均为5万元。

此外,支付宝-财富(稳健精选-券商类)中,昨日记者发现2只产品在线销售,但随后均下线,并显示当前还没有产品。

对于投资者最为关注的该类券商产品的风险问题,腾讯理财通给券商限定性集合资产管理计划打上的标签为“收益稳健”、“专业管理”,并表示,资管计划由证券公司或其资管公司发行和管理,主要投资于各类固定收益类金融工具,不直接投资于股票、股票型基金、期货等高风险资产,有效控制投资风险,收益稳健。同样,支付宝财富给予的解释则为,券商类产品是由证券公司发行、投资并管理的产品类型,受中国证券监督委员会监管。风险较低,收益稳健,期限丰富。京东金融给予的标签则为“京东优质资产”、“合法合规”、“银行资金托管”。

此外,腾讯理财通还表示,“此类产品建立风险准备金机制,若在本期集合计划的每个产品份额投资周期到期日,产品实际到期收益低于业绩比较基准,管理人将以累计计提的风险准备金按该产品该期的业绩比较基准进行有限补偿。”

对此,有业内人士向《证券日报》记者表示,“这几类平台上的保险养老保障管理产品、券商集合资管计划等理财产品,此前很多都是通过银行渠道进行代销,如今互联网金融发展势头迅猛,各类金融机构借助互联网平台推广展示而已。”

(责任编辑:魏京婷)

前5月保险业保费收入同比增14%

2019年07月02日 07:35 来源: 中国证券报 程竹

银保监会日前披露的2019年1-5月保险业经营数据显示,今年前5个月,保险业共计实现原保险保费收入21854亿元,同比增长14.40%。其中,财险实现4805亿元原保费,同比增长7.38%;人身险实现原保费收入1.7万亿元,同比增幅达16.55%。分险种看,健康险前5月保费收入同比增长33.3%,远超人身险中的寿险和意外险增速,健康险保费收入已连续14个月同比飙升;万能险年内首现负增长。

万能险首现负增长

今年前5月,保险业保费增速继续下滑,但降幅明显收窄,行业保费增速有企稳迹象。从5月份单月来看,保险全行业保费收入2795亿元,同比增长11%。其中,健康险增速27%,重回高增长。万能险方面,5月单月保费投资款新增交费412亿元,同比下降4.6%,年内首现负增长,年累计新增交费5388亿元,增速35.5%。

“从各险种表现来看,人身险、财产险公单月保费增速持续回升。”万联证券分析师缴文超称,人身险公司5月份的保费1793亿元,同比增长11.7%。其中,国寿、平安、太保、新华等龙头公司的市场份额合计46.7%,环比持平;中小寿险公司保费增速优于大公司。财产险公司5月保费1001亿元,同比增长9.7%。其中,车险661亿元,占比66%。

缴文超称,从二季度开始,保险产品销售情况回归常态,下半年寿险代理人有望稳健增长,全年实现增速触底反弹,而高价值产能个险队伍将是寿险公司队伍建设的重心。储蓄型业务下半年难现高增长,保障型业务有望持续较快增长,行业全年新单期交仍然有望实现两位数增长;财险方面,保源增速放缓加上费改影响持续,车险市场仍难言乐观,下半年财险行业保费增速可能降至个位数,保费增速预计在6%-10%区间。

一位险企人士认为,受益于行业减税政策落地,上市险企高税负缓解盈利能力明显提升,只要利率不出现超预期下行,保险股估值有望继续提升。

政策利好拓宽投资渠道

银保监会此前披露的数据显示,截至2019年5月末,保险业总资产为19万亿元;资金运用余额为17万亿元,其中,银行存款2.6万亿元,债券5.8万亿元,股票和证券投资基金2.1万亿元。

缴文超认为,行业总资产、净资产增速降至个位数。5月末行业总资产19.07万亿元,同比增长9.0%,资金运用余额17.02万亿元,同比增长9.5%,增速环比有所下降,主要是保费增速下滑与股市调整所致;行业净资产5月同比增速降至9.3%,资产配置方面,银行存款、债券、股基分别占比15.0%、34.1%、12.5%。

近期,银保监会向各地银保监局和各信托公司下发《关于保险资金投资集合资金信托有关事项的通知》。华泰证券张继强认为,《通知》的影响主要体现在以下五个方面:一是缓解险资的另类投资压力,拓宽投资渠道。二是可能小幅挤压险资配债资金。在强制担保的条件下,信托产品风险可以得到一定的控制,收益比配债更为丰厚,存在一定的性价比。三是有助于降低龙头地产或主流平台的信用风险。四是小幅助力社融增长。资管新规后非标难以融资,社融占比也持续降低。信保合作下非标业务通过信托产品展开,会部分抬升社融增速。五是对保险股是利好,毕竟险资的投资渠道会因此而有所拓宽。

(责任编辑:华青剑)

保信合作松绑:缓解险资另类投资压力 拓宽投资渠道

2019年07月02日 15:03 来源: 经济日报-中国经济网

经济日报-中国经济网编者按:7月1日,银保监会网站发布《中国银保监会办公厅关于保险资金投资集合资金信托有关事项的通知》(以下简称“《通知》”)。银保监会表示,《通知》的发布是银保监会推动保险资金更好地服务保险主业和实体经济的重要举措。将扩大“保信”合作范围,有利于为保险机构和信托公司营造良好的公平竞争环境。

分析认为,《通知》发布后,将缓解险资的另类投资压力,拓宽投资渠道,让保险资金在整个资本市场中发挥积极作用。

保信合作迎来“松绑”

据中国证券报,《通知》要求,保险资金投资集合资金信托应当明确信托公司选择标准,完善持续评价机制,并将执行情况纳入年度内控审计。担任受托人的信托公司应当具备以下条件:(一)具有完善的公司治理、良好的市场信誉和稳定的投资业绩,上年末经审计的净资产不低于30亿元人民币;(二)近一年公司及高级管理人员未发生重大刑事案件,未受监管机构重大行政处罚。

在此之前,根据中国保监会2014年5月发布的《关于保险资金投资集合资金信托计划有关事项的通知》(以下简称“通知”)要求,担任受托人的信托公司应当具备以下条件:(一)近三年公司及高级管理人员未发生重大刑事案件且未受监管机构行政处罚;(二)承诺向保险业相关行业组织报送相关信息;(三)上年末经审计的净资产不低于30亿元人民币。

“制约很多公司开展保信业务的正是‘近三年公司未受监管行政处罚’这一条件”。某信托业务人员坦言,“之前这一标准导致很多保险、信托很难开展业务。”

据中国证券报记者不完全统计,2015年—2018年三年间,全国68家信托公司受到监管行政处罚的信托公司已接近半数,受罚金额从5万元—1650万元不等,其中以几十万元的处罚最为普遍。2018年上半年,银保监会在全国范围内抽查信托公司,对影子银行、交叉金融、保信业务进行专项检查。中国证券报记者获悉,2018年上半年抽查的5家公司已于2018年底收到监管的整改意见,处罚结果也已陆续公开。

某信托业内人士表示:“处罚的常态化使得保信合作标准的修改变得越来越迫切,此次标准的修改,对受行政处罚而无法开展保信业务的信托公司而言是一次‘松绑’。”

明确去通道、去嵌套监管导向

据证券日报,根据《通知》,保险机构应当明确信托公司选择标准,完善持续评价机制,并将执行情况纳入年度内控审计。担任受托人的信托公司应当具备以下条件:(一)具有完善的公司治理、良好的市场信誉和稳定的投资业绩,上年末经审计的净资产不低于30亿元人民币;(二)近一年公司及高级管理人员未发生重大刑事案件,未受监管机构重大行政处罚。

《通知》显示,保险资金投资的集合资金信托,基础资产限于非标准化债权资产、非上市权益类资产以及银保监会认可的其他资产,投资方向应当符合国家宏观政策、产业政策和监管政策。保险资金不得投资基础资产属于国家及监管部门明令禁止的行业或产业的资金信托,融资主体须承诺资金不用于国家及监管部门明令禁止的行业或产业。

银保监会表示,《通知》的发布是银保监会推动保险资金更好地服务保险主业和实体经济的重要举措。扩大“保信”合作范围,有利于为保险机构和信托公司营造良好的公平竞争环境;明确保险资金去通道、去嵌套的监管导向,有利于限制不合理、不合规的投资业务开展;明确保险资金投资信托的信用增级安排不得由金融机构提供,有利于打破金融机构刚性兑付;明确基础资产投资范围,有利于进一步发挥信托公司在非标资产方面积累的行业优势,引导保险资金更多地流入实体经济。同时,《通知》实行“新老划断”,有利于维持机构必要的流动性和市场稳定,确保制度平稳过渡。

下一步,银保监会将强化对保险资金投资集合资金信托的业务监管,发挥保险资金长期稳健投资优势,进一步提升保险资金服务实体经济质效。

50家信托公司获入场券

据证券时报,关于信托公司开展保信业务的准入条件,保信合作新规将此前的三个条件缩减至两个,并对其中一个条件放宽了限制。

具体来看,不变的是“上年末经审计的净资产不低于30亿元”,放宽的条件是将公司及高级管理人员未发生重大刑事案件且未受监管机构行政处罚的时间范围由3年缩减至1年。此外,新规不再提及“承诺向保险业相关行业组织报送相关信息”这一要求。

根据此前的规定,符合条件可以开展保信业务的信托公司仅有26家,不少保险业人士表示,可选择性太少。

保信合作新规的实施意味着,获得“入场券”的信托公司从26家大幅增至约50家——即逾七成的信托公司都有资格开展保信业务。仅有少数公司暂不符合条件,其中包括9家信托公司未满足净资产不低于30亿元,以及部分受到重大行政处罚的公司。

在保信业务新规下,近一年具备展业资格的信托公司包括重庆信托、中信信托、中融信托、华能信托、江苏信托、兴业信托、中诚信托、建信信托、昆仑信托等。

业内人士认为,新规主要利好两类信托公司:一是打得起价格战的公司;二是对资产有把握能力的公司。

险资另类投资压力或将缓解

据经济观察网,《通知》对单一信托规模做出了要求:对于除信用等级为AAA级的集合资金信托外,保险集团(控股)公司或保险公司投资同一集合资金信托的投资金额,不得高于该产品实收信托规模的50%,保险集团(控股)公司、保险公司及其关联方投资同一集合资金信托的投资金额,合计不得高于该产品实收信托规模的80%。

而与2014年发布的《关于保险资金投资集合资金信托计划有关事项的通知》相比,《通知》也做出了一些调整,由“投资劣后受益权需要上报”变更为“禁止投资劣后受益权”;由“存在两层或多层嵌套需要上报”变更为“一层嵌套即需要上报”。

根据《保险资金运用管理办法》,保险资金的运用限于以下几个方面:①银行存款,②买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券,③投资不动产,④投资股权,⑤国务院规定的其他资金运用形式。在保险的资产配置中,银行存款和债券等低风险品种一直占有较大的比例,而股票和基金的投资占比有限。而近几年来,保险资产存款、权益外的另类资产配置比例不断上升,但随着金融监管趋严,2018年增幅缓慢,而《通知》有利于拓宽险资另类投资途径。

海通证券非银分析师孙婷在研报中称,《通知》的核心精神放松了保险和信托合作,主要体现在降低了信托公司的准入门槛;同时,加强了集合资金信托评级要求,增加了单一投资者集中的要求。其主要影响有几个方面:首先,缓解险资的另类投资压力,拓宽投资渠道。其次,可能小幅挤压险资配债资金。第三,有助于降低龙头地产或主流平台的信用风险。第四,小幅助力社融增长。

分析:拓宽投资渠道 让险资在资本市场中发挥积极作用

全国保险专业研究生教育指导委员会常务副主任、中央财经大学教授郝演苏认为,新规的出台实际上对于信托是一个正面的消息,所谓的“松绑”,其实也是为了让保险资金在整个资本市场中发挥积极作用。保险资金需要找到更多投资收益的出口,信托作为一种理财方式,可以和保险资金进行有效对接。“实际上因为信托也是一种金融的活动,保险资金需要找到很多的投资收益的一个出口。那么通过和各种各形式的金融产品进行有效对接,可以壮大保险资金的实力,让保险资金有更好更稳定的收益。”郝演苏说。

申万宏源分析师马鲲鹏认为,《通知》发布后,信托产品有望成为险资另类资产的重点补充方向。2016年至今10年期国债收益率平均值为3.33%,而同期信托收益率均值为7.13%,利差长期保持在3个百分点以上。从2018年初至今,伴随长端利率小幅下行,国债与信托利差明显走阔。结合近期银保监会规定,保险资管机构首单资产支持计划之后发行的支持计划可实行注册制管理并交由中保登办理,以提升发行效率,增加产品供给,更好服务保险主业发展。

华泰证券分析师张继强认为,《通知》的影响主要体现在以下五个方面:一是缓解险资的另类投资压力,拓宽投资渠道。二是可能小幅挤压险资配债资金。在强制担保的条件下,信托产品风险可以得到一定的控制,收益比配债更为丰厚,存在一定的性价比。三是有助于降低龙头地产或主流平台的信用风险。四是小幅助力社融增长。资管新规后非标难以融资,社融占比持续降低。保信合作下非标业务通过信托产品展开,会部分抬升社融增速。五是对保险股利好,险资的投资渠道有所拓宽。

(责任编辑:蒋柠潞)