日期: 2019 年 7 月 24 日

2019年07月05日 07:41来源：每日经济新闻

每经记者 程成 每经编辑 魏文艺

今年3月以来，伴随着一波“小阳春”行情，部分城市的房地产市呈现回暖态势，土地市场也跟着热起来。随之，不少热点城市的土拍中不断出现高溢价地块甚至“地王”。

因为房价上涨过快，今年4月和5月，住建对佛山、苏州等10城市进行预警提示。从4月起，包括丹东、苏州、西安在内的部分城市陆续出台“加码”政策，为楼市降温。而调整土地出让规则亦成为不少城市的主要做法之一。

《每日经济新闻》记者梳理发现，近年来，各城市土地出让规则的调整方式不断花样翻新，如杭州的“限房价竞地价”、苏州的“竞拍价超指导价5%~10%须现房销售”、上海的“招挂复合出让”、北京的“限房价竞地价”等，虽内容有异，但目的还是“稳”楼市。

那么，在“限房价”等土拍规则之下，房企的利润空间势必会受到挤压，修出来的房子质量和品质还会有保障吗？

多地“花式”土拍为市场降温

今年5月，佛山、苏州、大连、南宁等4个城市，因近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大，而受到住建部预警提示。

此后，苏州加码楼市调控，并对土地出让政策进行微调，将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需现房销售，调整为超过市场指导价5%~10%需现房销售；将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10%~25%后转为一次报价出让方式。

“地价能不能保持稳定，对稳定房价、引导市场预期具有重要意义。稳房价、稳预期的关键，在于稳地价。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者。

记者注意到，除苏州外，近两年，部分城市在房价快速上涨的压力下，微调土拍政策，通过限房价竞地价、限地价限房价等“花式”土拍政策，以稳定地价，引导预期，进而稳定房价。

6月29日，杭州发布了9宗宅地的土地出让信息。与以往不同的是，这9宗宅地在土地出让文件中首次对“毛坯销售均价”“毛坯销售最高单价”和“装修价格”进行了明确，即在土拍前就对“限价”标准进行明确。

如位于杭州上城区一宗地上规划建筑面积39.39万平方米的商住地块，起始总价为94.22亿元，上限价格为122.42亿元。出让文件规定，该地块毛坯销售均价不高于63800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于70180元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于6000元/平方米。

再如上海，2017年4月调整土地出让政策，实行“招挂复合出让”，并于当年7月对该政策“打补丁”。根据该出让方式，土拍时，当有效申请人不超过3人时，实行挂牌出让；超过3人时，实行招标出让，对投标人进行评分确定竞得人。而在打分环节，引入经济实力、项目经验、技术资质、资金来源等指标。此后，上海土地市场迅速“降温”，罕有“地王”出现。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，2018年上海出让的60宗宅地综合溢价率仅有0.02%，其中有58宗宅地为零溢价。

记者梳理发现，除了苏州的“竞拍价超指导价5%~10%须现房销售”、杭州的“限房价竞地价”、上海的“招挂复合出让”外，北京、天津等地也实行过“限房价竞地价”政策；长沙、嘉兴实行过“摇号产生竞得者”政策，即竞价超过最高限价时，仍有2个或以上竞买人的，需现场摇号产生竞得者；以及南京的“限地价、竞保障房比例”，佛山的“限地价、竞自持比例”等。

“土拍政策不尽相同，正是一城一策、因城施策的体现，最终目的还是要保持地价稳定。”严跃进说。

房企利润承压房屋品质会否缩水

《每日经济新闻》记者注意到，早前在限价政策下，不少房企拿下的“地王”项目，大多面临着亏本的压力。

如南京京港澳未来墅项目。2016年4月，京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地，楼面价22353元/平方米，并成为区域“地王”。然而随着楼市调控的深入，该项目最终获批的销售许可价约为25000元/平方米至27000元/平方米，仅比楼面价高3000元~4000元/平方米，几乎是卖一套亏一套。最终，该项目于2017年底因拖欠项目款停工。

再如上海静安融信项目。2016年8月，融信以110亿元总价拿下上海静安区N070202地块，楼面价超过10万元/平方米，并成为当时的全国单价“地王”。然而时至今日，该项目周边在售二手房均价也仅在90000元~110000元/平方米。目前，该项目正处于施工阶段，仍未看到上市迹象。

同样是上海，2016年8月，建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元、配建总建筑面积5%的保障房、自持总建筑面积15%的商品房作为租赁住房的代价竞得，成交楼面价53889元/平方米、可售部分楼面价67361元/平方米，并成为区域单价地王。据悉，该项目已于今年6月底开盘，高层公寓均价约62000元/平方米，明显低于可售部分楼面价。而目前，该项目周边在售二手房均价多在60000元/平方米以下。

“近两年，随着调控政策的效果逐渐显现，房企不会再盲目看涨房价，拿地时也会更加谨慎，项目出现亏损的可能性有所降低。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者。

但值得注意的是，在“限房价、竞地价”“限地价、竞自持比例”等政策下，房企的利润空间无疑将面临较大压力。

以杭州为例，6月29日挂出一宗位于萧山区的宅地，规划地上建筑面积13.85万平方米，起始价34.9亿元，上限价格为45.3亿元。这意味着其最高楼面价将达到32708元/平方米。出让合同要求，该地块项目毛坯销售均价不高于40500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于44550元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。

如以32708元/平方米的最高楼面价和40500元/平方米的最高销售均价测算，考虑到建安成本、相关税费，以及企业的财务费用、管理费用、营销费用等，该项目的利润空间极为有限。

多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，以这一政策倒推，若想实现盈利，做高溢价产品的房企、融资成本高的中小房企将会首先被市场“淘汰”。拿地房企极有可能通过压缩建安等成本缓解盈利压力，而这必然会带来产品品质的下降。

实际上，近两年，在不断高涨的地价和新房限价的现实压力下，包括上海、郑州、武汉、杭州等在内的多个城市的楼盘在交付时，“货不对板”“交付品质大幅下降”等现象时有发生，这也饱受购房者诟病。

“在限价和盈利压力下，房企通过降低建安等成本的做法导致产品交付品质下降的现象确实不容忽视。”严跃进告诉记者，房企一方面在拿地时要做好成本、利润测算，另一方面要提升管控、营销、周转能力，在产品品质和企业合理利润间做好平衡，“否则会得不偿失”。每经记者 程成 每经编辑 魏文艺

今年3月以来，伴随着一波“小阳春”行情，部分城市的房地产市呈现回暖态势，土地市场也跟着热起来。随之，不少热点城市的土拍中不断出现高溢价地块甚至“地王”。

因为房价上涨过快，今年4月和5月，住建对佛山、苏州等10城市进行预警提示。从4月起，包括丹东、苏州、西安在内的部分城市陆续出台“加码”政策，为楼市降温。而调整土地出让规则亦成为不少城市的主要做法之一。

《每日经济新闻》记者梳理发现，近年来，各城市土地出让规则的调整方式不断花样翻新，如杭州的“限房价竞地价”、苏州的“竞拍价超指导价5%~10%须现房销售”、上海的“招挂复合出让”、北京的“限房价竞地价”等，虽内容有异，但目的还是“稳”楼市。

那么，在“限房价”等土拍规则之下，房企的利润空间势必会受到挤压，修出来的房子质量和品质还会有保障吗？

多地“花式”土拍为市场降温

今年5月，佛山、苏州、大连、南宁等4个城市，因近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大，而受到住建部预警提示。

此后，苏州加码楼市调控，并对土地出让政策进行微调，将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需现房销售，调整为超过市场指导价5%~10%需现房销售；将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10%~25%后转为一次报价出让方式。

“地价能不能保持稳定，对稳定房价、引导市场预期具有重要意义。稳房价、稳预期的关键，在于稳地价。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者。

记者注意到，除苏州外，近两年，部分城市在房价快速上涨的压力下，微调土拍政策，通过限房价竞地价、限地价限房价等“花式”土拍政策，以稳定地价，引导预期，进而稳定房价。

6月29日，杭州发布了9宗宅地的土地出让信息。与以往不同的是，这9宗宅地在土地出让文件中首次对“毛坯销售均价”“毛坯销售最高单价”和“装修价格”进行了明确，即在土拍前就对“限价”标准进行明确。

如位于杭州上城区一宗地上规划建筑面积39.39万平方米的商住地块，起始总价为94.22亿元，上限价格为122.42亿元。出让文件规定，该地块毛坯销售均价不高于63800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于70180元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于6000元/平方米。

再如上海，2017年4月调整土地出让政策，实行“招挂复合出让”，并于当年7月对该政策“打补丁”。根据该出让方式，土拍时，当有效申请人不超过3人时，实行挂牌出让；超过3人时，实行招标出让，对投标人进行评分确定竞得人。而在打分环节，引入经济实力、项目经验、技术资质、资金来源等指标。此后，上海土地市场迅速“降温”，罕有“地王”出现。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，2018年上海出让的60宗宅地综合溢价率仅有0.02%，其中有58宗宅地为零溢价。

记者梳理发现，除了苏州的“竞拍价超指导价5%~10%须现房销售”、杭州的“限房价竞地价”、上海的“招挂复合出让”外，北京、天津等地也实行过“限房价竞地价”政策；长沙、嘉兴实行过“摇号产生竞得者”政策，即竞价超过最高限价时，仍有2个或以上竞买人的，需现场摇号产生竞得者；以及南京的“限地价、竞保障房比例”，佛山的“限地价、竞自持比例”等。

“土拍政策不尽相同，正是一城一策、因城施策的体现，最终目的还是要保持地价稳定。”严跃进说。

房企利润承压房屋品质会否缩水

《每日经济新闻》记者注意到，早前在限价政策下，不少房企拿下的“地王”项目，大多面临着亏本的压力。

如南京京港澳未来墅项目。2016年4月，京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地，楼面价22353元/平方米，并成为区域“地王”。然而随着楼市调控的深入，该项目最终获批的销售许可价约为25000元/平方米至27000元/平方米，仅比楼面价高3000元~4000元/平方米，几乎是卖一套亏一套。最终，该项目于2017年底因拖欠项目款停工。

再如上海静安融信项目。2016年8月，融信以110亿元总价拿下上海静安区N070202地块，楼面价超过10万元/平方米，并成为当时的全国单价“地王”。然而时至今日，该项目周边在售二手房均价也仅在90000元~110000元/平方米。目前，该项目正处于施工阶段，仍未看到上市迹象。

同样是上海，2016年8月，建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元、配建总建筑面积5%的保障房、自持总建筑面积15%的商品房作为租赁住房的代价竞得，成交楼面价53889元/平方米、可售部分楼面价67361元/平方米，并成为区域单价地王。据悉，该项目已于今年6月底开盘，高层公寓均价约62000元/平方米，明显低于可售部分楼面价。而目前，该项目周边在售二手房均价多在60000元/平方米以下。

“近两年，随着调控政策的效果逐渐显现，房企不会再盲目看涨房价，拿地时也会更加谨慎，项目出现亏损的可能性有所降低。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者。

但值得注意的是，在“限房价、竞地价”“限地价、竞自持比例”等政策下，房企的利润空间无疑将面临较大压力。

以杭州为例，6月29日挂出一宗位于萧山区的宅地，规划地上建筑面积13.85万平方米，起始价34.9亿元，上限价格为45.3亿元。这意味着其最高楼面价将达到32708元/平方米。出让合同要求，该地块项目毛坯销售均价不高于40500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于44550元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。

如以32708元/平方米的最高楼面价和40500元/平方米的最高销售均价测算，考虑到建安成本、相关税费，以及企业的财务费用、管理费用、营销费用等，该项目的利润空间极为有限。

多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，以这一政策倒推，若想实现盈利，做高溢价产品的房企、融资成本高的中小房企将会首先被市场“淘汰”。拿地房企极有可能通过压缩建安等成本缓解盈利压力，而这必然会带来产品品质的下降。

实际上，近两年，在不断高涨的地价和新房限价的现实压力下，包括上海、郑州、武汉、杭州等在内的多个城市的楼盘在交付时，“货不对板”“交付品质大幅下降”等现象时有发生，这也饱受购房者诟病。

“在限价和盈利压力下，房企通过降低建安等成本的做法导致产品交付品质下降的现象确实不容忽视。”严跃进告诉记者，房企一方面在拿地时要做好成本、利润测算，另一方面要提升管控、营销、周转能力，在产品品质和企业合理利润间做好平衡，“否则会得不偿失”。

（责任编辑：王婉莹）

2019年07月05日 07:41来源：每日经济新闻

每经记者 程成 每经编辑 魏文艺

作为华东地区最重要的市场之一，在刚刚过去的上半年，南京以581亿元的土地出让金额排在全国第8位，在华东城市中排在第3位。刚刚进入下半年，南京土地市场便迎来一场“大手笔”土拍。

7月3日，南京下半年首场土拍开槌，7宗涉宅地块均成功出让，成交总金额达240亿元，这也是南京今年以来土地出让收入最多的一场土拍。

《每日经济新闻》记者注意到，虽然此次土拍的总成交额240亿元创下南京土拍单日收入最高纪录，但7宗地块均未突破最高限价，其中2宗地块以零溢价成交，而综合溢价率也仅为16%，低于南京6月18日和6月5日土拍29%、21%的综合溢价率。显然，南京土地市场已显现出“凉意”。

7宗地揽金240亿元溢价率走低

《每日经济新闻》记者注意到，南京此次土拍的7宗涉宅地块均位于主城区，地块总出让面积64.38万平方米，总规划建筑面积181.33万平方米，起始总价207.7亿元。出让信息显示，上述7宗地块均沿用了“限地价+竞租赁住房/人才房比例”的规则。

其中，位于南京市秦淮区的编号为NO.2019G32宅地竞争尤为激烈。出让信息显示，该地块出让面积6.19万平方米，规划建筑面积17.34万平方米，起始价38.7亿元。最终，经过129轮竞价，该地块被金茂以总价51.5亿元、楼面价29705元/平方米、溢价率33.1%竞得。根据出让规则，该地块还须配建0.85万平方米的人才房无偿移交给南部新城管委会。

公开信息显示，上述地块位置较为优越，西距夫子庙直线距离不足2公里，距离规划地铁6号线直线距离约500米。记者查阅第三方平台数据发现，目前该地块周边在售二手房均价37000元~48000元/平方米。

位于浦口区江浦街道的编号为NO.2019G33的居住、商办混合用地，出让面积23.33万平方米，规划建筑面积70.21万平方米，起始价37.5亿元。最终，雅居乐以底价37.5亿元、楼面价5341元/平方米摘得。根据出让规则，该地块住宅部分须精装修交付。

位于浦口区江浦街道的编号为NO.2019G34的商住地块，出让面积6.62万平方米，规划建筑面积18.54万平方米，起始价21亿元。最终经过16轮竞价，被重庆华宇以总价22.5亿元、楼面价12137元/平方米、溢价率7.14%竞得。第三方平台数据显示，该地块周边在售二手住宅均价在20000元~30000元/平方米。

此外，位于浦口区江浦街道的NO.2019G35号宅地，在55轮竞价后，被招商蛇口以总价29.9亿元、楼面价14037元/平方米、溢价率22%竞得；栖霞区经济技术开发区的NO.2019G36号宅地，被新希望以总价36.5亿元、楼面价15981元/平方米、溢价率24%竞得；位于栖霞区燕子矶街道的NO.2019G37号商住混合用地，在59轮竞价后，被华侨城以总价37.3亿元、楼面价17536元/平方米、溢价率18%竞得；位于玄武区宣武门街道的NO.2019G38号商住、商办混合用地，被银城地产以底价25.1亿元、楼面价25510元/平方米竞得。

库存飙升去化周期大幅走高

《每日经济新闻》记者注意到，据中指院数据，上半年南京土地出让收入达到581亿元。截至目前，南京土地出让收入已达到821亿元，与2018年全年906亿元的土地出让收入差距并不大。虽然单日吸金240亿元创下南京土拍单日收入最高纪录，但从溢价率指标来看，此次土拍仍呈现出明显“凉意”。

在7月3日的土拍中，7宗涉宅地块起始总价207.7亿元，综合溢价率为16%；7宗地块均未突破最高限价，只有1宗溢价率超过30%、2宗溢价率超过20%、1宗溢价率超过10%，还有1宗溢价率为个位数、2宗溢价率为0。

而与6月份南京的两次土拍比较，此次土拍溢价率也明显下滑。

在6月18日的土拍中，南京出让的10宗地块共揽金107亿元，综合溢价率达到29%；在6月5日的土拍中，出让的7宗地块共揽金116亿元，综合溢价率为21%。

值得注意的是，在土地市场呈现“凉意”的同时，南京商品住宅的库存也在飙涨。

克而瑞数据显示，至5月末，南京商品住宅库存为494万平方米，同比增长81%、环比增长4%；成交方面，5月南京商品住宅成交71万平方米，同比增长13%、环比下降15%。去化周期方面，以南京近12个月的动态月均成交数据计算，其商品住宅去化周期为7个月，同比增长74%、环比增长10%，去化周期大幅走高。

今年年初，《每日经济新闻》记者在南京雨花台等区域实地走访时发现，多个楼盘在春节后出现备案价突破区域限价的现象。而随后官方也表示，“项目新房源价格高，是因为不同住宅类型存在一定市场比价关系，比如同区域、同品质情况下，多层住宅价格一般高于高层住宅价格；同区域、同类型情况下，装修住宅价格一般高于毛坯住宅价格。”并表示，南京将坚持房地产市场调控政策不动摇，力度不放松。

不过另一方面，南京在年初还进一步降低了落户门槛。

2月15日，南京修订了《南京市积分落户实施办法》，将申请条件中“近2年内连续缴纳社会保险”调整为“累计缴纳城镇职工社会保险不少于24个月”，并取消落户指标限制。

“突破限价、降低落户门槛，调控政策在楼市降温时出现预调微调，并不意味着调控政策将在短期内放开。”易居研究院研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，作为长三角区域内的重要城市之一，“提升首位度”等政策有助于南京保持较好的经济活力和吸引力，房地产市场前景依然看好。但短期来看，仍要防范因落户门槛降低给楼市带来的波动。每经记者 程成 每经编辑 魏文艺

作为华东地区最重要的市场之一，在刚刚过去的上半年，南京以581亿元的土地出让金额排在全国第8位，在华东城市中排在第3位。刚刚进入下半年，南京土地市场便迎来一场“大手笔”土拍。

7月3日，南京下半年首场土拍开槌，7宗涉宅地块均成功出让，成交总金额达240亿元，这也是南京今年以来土地出让收入最多的一场土拍。

《每日经济新闻》记者注意到，虽然此次土拍的总成交额240亿元创下南京土拍单日收入最高纪录，但7宗地块均未突破最高限价，其中2宗地块以零溢价成交，而综合溢价率也仅为16%，低于南京6月18日和6月5日土拍29%、21%的综合溢价率。显然，南京土地市场已显现出“凉意”。

7宗地揽金240亿元溢价率走低

《每日经济新闻》记者注意到，南京此次土拍的7宗涉宅地块均位于主城区，地块总出让面积64.38万平方米，总规划建筑面积181.33万平方米，起始总价207.7亿元。出让信息显示，上述7宗地块均沿用了“限地价+竞租赁住房/人才房比例”的规则。

其中，位于南京市秦淮区的编号为NO.2019G32宅地竞争尤为激烈。出让信息显示，该地块出让面积6.19万平方米，规划建筑面积17.34万平方米，起始价38.7亿元。最终，经过129轮竞价，该地块被金茂以总价51.5亿元、楼面价29705元/平方米、溢价率33.1%竞得。根据出让规则，该地块还须配建0.85万平方米的人才房无偿移交给南部新城管委会。

公开信息显示，上述地块位置较为优越，西距夫子庙直线距离不足2公里，距离规划地铁6号线直线距离约500米。记者查阅第三方平台数据发现，目前该地块周边在售二手房均价37000元~48000元/平方米。

位于浦口区江浦街道的编号为NO.2019G33的居住、商办混合用地，出让面积23.33万平方米，规划建筑面积70.21万平方米，起始价37.5亿元。最终，雅居乐以底价37.5亿元、楼面价5341元/平方米摘得。根据出让规则，该地块住宅部分须精装修交付。

位于浦口区江浦街道的编号为NO.2019G34的商住地块，出让面积6.62万平方米，规划建筑面积18.54万平方米，起始价21亿元。最终经过16轮竞价，被重庆华宇以总价22.5亿元、楼面价12137元/平方米、溢价率7.14%竞得。第三方平台数据显示，该地块周边在售二手住宅均价在20000元~30000元/平方米。

此外，位于浦口区江浦街道的NO.2019G35号宅地，在55轮竞价后，被招商蛇口以总价29.9亿元、楼面价14037元/平方米、溢价率22%竞得；栖霞区经济技术开发区的NO.2019G36号宅地，被新希望以总价36.5亿元、楼面价15981元/平方米、溢价率24%竞得；位于栖霞区燕子矶街道的NO.2019G37号商住混合用地，在59轮竞价后，被华侨城以总价37.3亿元、楼面价17536元/平方米、溢价率18%竞得；位于玄武区宣武门街道的NO.2019G38号商住、商办混合用地，被银城地产以底价25.1亿元、楼面价25510元/平方米竞得。

库存飙升去化周期大幅走高

《每日经济新闻》记者注意到，据中指院数据，上半年南京土地出让收入达到581亿元。截至目前，南京土地出让收入已达到821亿元，与2018年全年906亿元的土地出让收入差距并不大。虽然单日吸金240亿元创下南京土拍单日收入最高纪录，但从溢价率指标来看，此次土拍仍呈现出明显“凉意”。

在7月3日的土拍中，7宗涉宅地块起始总价207.7亿元，综合溢价率为16%；7宗地块均未突破最高限价，只有1宗溢价率超过30%、2宗溢价率超过20%、1宗溢价率超过10%，还有1宗溢价率为个位数、2宗溢价率为0。

而与6月份南京的两次土拍比较，此次土拍溢价率也明显下滑。

在6月18日的土拍中，南京出让的10宗地块共揽金107亿元，综合溢价率达到29%；在6月5日的土拍中，出让的7宗地块共揽金116亿元，综合溢价率为21%。

值得注意的是，在土地市场呈现“凉意”的同时，南京商品住宅的库存也在飙涨。

克而瑞数据显示，至5月末，南京商品住宅库存为494万平方米，同比增长81%、环比增长4%；成交方面，5月南京商品住宅成交71万平方米，同比增长13%、环比下降15%。去化周期方面，以南京近12个月的动态月均成交数据计算，其商品住宅去化周期为7个月，同比增长74%、环比增长10%，去化周期大幅走高。

今年年初，《每日经济新闻》记者在南京雨花台等区域实地走访时发现，多个楼盘在春节后出现备案价突破区域限价的现象。而随后官方也表示，“项目新房源价格高，是因为不同住宅类型存在一定市场比价关系，比如同区域、同品质情况下，多层住宅价格一般高于高层住宅价格；同区域、同类型情况下，装修住宅价格一般高于毛坯住宅价格。”并表示，南京将坚持房地产市场调控政策不动摇，力度不放松。

不过另一方面，南京在年初还进一步降低了落户门槛。

2月15日，南京修订了《南京市积分落户实施办法》，将申请条件中“近2年内连续缴纳社会保险”调整为“累计缴纳城镇职工社会保险不少于24个月”，并取消落户指标限制。

“突破限价、降低落户门槛，调控政策在楼市降温时出现预调微调，并不意味着调控政策将在短期内放开。”易居研究院研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，作为长三角区域内的重要城市之一，“提升首位度”等政策有助于南京保持较好的经济活力和吸引力，房地产市场前景依然看好。但短期来看，仍要防范因落户门槛降低给楼市带来的波动。

（责任编辑：王婉莹）

2019年07月05日 07:41来源：每日经济新闻

每经记者 吴若凡 每经编辑 陈梦妤

上市5周年，家装第一股东易日盛似乎陷入转型滞涨期。

1997年创立的东易日盛，一直在精品家装路线发展，直到2014年成功登陆深交所，其也迎来了自己的高光时刻。

然而近几年，东易日盛的净利润增长并不明显，营收增长率也逐年下降，显出乏力迹象。

尤其2017年东易日盛高调宣布入局长租领域，设立长租公寓事业部。但其转型之路并不明朗。今年第一季度，东易日盛实现营业收入7.97亿元，虽同比增长11.09%，但涨幅见缩；实现归母净利润-0.8亿元，同比下降28.38%；扣非后归母净利润-0.9亿元，同比下降43.28%。

“装修师”做长租？

在国家大力推进“租售并举”的政策下，看好庞大租赁市场空间的东易日盛想要另辟蹊径。

“依托公司多年从事大批量房产精装木作一体化装修的经验和能力，公司拥有独有的核心技术DIM+数字化装修系统和由14套软件全线打通的全信息系统”，伴随2017年的这一纸口号，东易日盛开始进军长租公寓。

然而一年多过去了，东易日盛的长租公寓业务却哑火了。《每日经济新闻》记者翻遍其2018年整年度财报，没有发现任何与长租公寓有关的字眼。

随后，记者采访了东易日盛相关负责人，对方表示，目前已不再重点考虑长租公寓业务。

实际上，对于东易日盛跨界做长租，业内一向存疑。

家装下午茶创始人CEO许春阳就告诉《每日经济新闻》记者，家装运营和长租公寓运营是两码事，基因不同。家装企业的核心优势是装修，对于家庭空间理解力很强，同时供应链能力很强，首先在精装领域会有业绩突破，往后100亿元以上是精装业绩，理论上是有能力进入长租公寓。

但长租公寓有长周期、重投入、精运营的业务特点，目前虽然已经有很多装修公司介入长租公寓中来，但更多的是把长租公寓的装修当一项工程来做。

长租公寓的竞争壁垒并不在于单纯的房源数量，而在于背后所代表的运营管理能力。随着长租公寓市场的成熟，对于面向个人租户的长租公寓业务而言，精细化运营能力的重要性愈发凸显。

另一位家装行业人士则向记者直言，东易日盛做长租公寓不是不可能，因为上市公司对股东要有交代，需要有新的增长点，但目前，家装这块近几年增长乏力，盈利匮乏，很难“腾出手”做跨界。

主业滞缓致无力分心？

无力分心跨界背后，或许是东易日盛不容忽视的主营业务持续发展问题。

有业内人士告诉记者，传统家装公司有一个潜规则，即用设计师来驱动业务和材料销售，还是老式装修公司的做法，因此公司的利润大部分被设计师团队、业务员瓜分走了，剩下30%~40%的毛利，这是家装行业特点。而小的供应商又会出现种种问题。

可以说，这是整个家装行业的通病，即遇到了天花板，寻求新的突破口就成了当务之急。

从东易日盛的财报可见，公司主要从事面对个人客户的整体家装设计、工程施工、主材代理、自产的木作产品配套、软装设计及精装后的家居产品等系列服务。就主营业务而言，很难突破已有的模式限制。

“而且精装市场面临着无利可图、倒赔现金流和质量风险，大部分供货商都变成了出卖劳动力和产能。加上家装行业营销投入多，直接导致成本的增加，获客能力就会减弱。”上述人士表示。

据其透露，东易日盛之前和中小装修公司做装修金融，大额分期，还收购了些外地装修公司，想靠金融赚钱，但因为政策大势影响，似乎收效甚微。

金融之后，长租公寓被东易日盛视为拓展业务的一条渠道。然而长租公寓客户考虑租不租的时候会把位置、价格和装修综合在一起判断考虑，行业的市场化程度、专业度远远高于精装修的市场化程度。

“若不是家装行业仍处在占领市场阶段，大型家装企业无利可图也需要拓展市场空间，以防被边缘化，东易日盛或许也不会轻易跨界。”业内人士直言。

“硬刚”长租只求规模溢价？

实际上，东易日盛坚持跨界，除规模以外，通过长租公寓装修做增值，或许是更直接的考虑。

不过，还有业内人士告诉记者，装修价值的溢价只能通过租赁溢价，同时通过金融回款来补充收益。

许春阳则表示，像东易日盛这样的公司，更多是看装修业务能不能变现，因此，通过金融工具和装修业务进行精算，目前批量精装是最直接的，无非是垫资压力，而长租公寓的一大优势就是批量化。

从内容模型来讲，长租公寓就是个装修大单，回报模式跟精装修一样。

该业内人士进一步解释道，首先，装修公司负责甲方的物业精装修，结算周期一般是在交房前付75%，交房后25%。

装修公司对这栋楼负责装修和包销。由甲方给毛坯底价，并用家装方式完成，其中溢价部分由装修公司收取。

而装修公司一般会向业主收取装修定金款，同时签订装修合同，精装房的总体情况就是这种，一般会收取10万元大定金。

对于装修公司来说，签下合同的那一刻，合同内所有金额就由金融公司垫付了。同理，谁租房，信贷就在谁的头上，由租客还钱。

消费金融公司把钱打给装修公司，放款给业主的同时转移支付给了东易日盛。

但这对于商家来说，可以直接现金回款，充裕了现金池，加上财务上的账期，没有垫任何款。

由此，装修公司把长租公寓做成了金融租赁生意。但这个时候，要考验的不仅仅是企业装修能力，还有运营能力、获客能力，租赁满意度，以及续租率。

许春阳直言，长租公寓目前看下来就是金融资产，参与的租客越多，资产就越大。

不过旭辉领寓相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，长租公寓运营者需要考虑物业资产的定价，定价权不在自己手上，可能面临大房东涨价的风险。

此外，运营能力，集客能力，这些风险点都是有的，拼的就是金融效应和规模效应做的多大，长租公寓至少得有百亿级规模，才能形成一个生意模型。专业的人做专业的事。

该负责人告诉记者，施工团队在拿到公寓项目后就会第一时间进场进行前期的定位拆改、砌墙等一些基础前期工作。对于公寓产品来说，早一天开业，就意味着早一天营收。这也是公寓的核心竞争力。

据了解，常规的住宅装修在6个月左右，而公寓的装修基本在3~4个月，有营收压力，对工期的追求是极致的，与住宅不同。

出于成本控制的考虑，长租公寓不可能像酒店一样配备那么多维护人员，所以对装修质量和耐久性要求很高。一般来说，三年后装修就得翻新，否则就会影响房租价格。可见，长租公寓并不好做，跨界有风险。

家装跨界长租还欠一堂“专业课”

不过在如今的家装行业，“跨界”的思路和需求并不少。家装企业做长租，怎样才能有正面效果？

业内人士表示，如今，酒店系、金融系、地产系、施工系企业都来做长租，每家都有每家的优势，关键看对行业熟悉程度，长租公寓目前普遍做得比较多的是包租形式，目前正在往委托管理、品牌输出和运营管理方面转型。

未来，长租公寓是品牌输出和资金实力的角逐，房企系长租，还是施工系长租，关系反而不大。

前述旭辉领寓负责人告诉《每日经济新闻》记者，首先，快速营建、良好招租才是关键，并提供供应商资源和户型标准。

许春阳认为，长租公寓对运营能力要求还是比较高，高于家装的运营要求。从企业自身来看，家装这块本身是有优势的，在精装修板块有一定机会。公装板块也有一定机会。

“长租公寓如果真要做，运营能力是最重要的。长租公寓是低毛利的商业模型，一定要有足够大规模，这里指的是10万套以上。”

58安居客首席分析师张波则表示，应该更为客观地来看企业的多元化发展，包括向上下游行业的衍生式发展。对于专业的装修企业向长租领域发展，的确有可能培育企业自身“增长极”。但在租赁行业发展过程中，考验企业的不单是对于租赁房源装修的品质把控能力、装修成本控制能力，更重要的是房源获取和出租能力、资本运作能力、精细化运营能力。

企业多元化能否成功，本质上还是要看是否具备相匹配的核心竞争力，如果在全新领域内打造核心竞争力，这个并不简单，成功的难度也较大。每经记者 吴若凡 每经编辑 陈梦妤

上市5周年，家装第一股东易日盛似乎陷入转型滞涨期。

1997年创立的东易日盛，一直在精品家装路线发展，直到2014年成功登陆深交所，其也迎来了自己的高光时刻。

然而近几年，东易日盛的净利润增长并不明显，营收增长率也逐年下降，显出乏力迹象。

尤其2017年东易日盛高调宣布入局长租领域，设立长租公寓事业部。但其转型之路并不明朗。今年第一季度，东易日盛实现营业收入7.97亿元，虽同比增长11.09%，但涨幅见缩；实现归母净利润-0.8亿元，同比下降28.38%；扣非后归母净利润-0.9亿元，同比下降43.28%。

“装修师”做长租？

在国家大力推进“租售并举”的政策下，看好庞大租赁市场空间的东易日盛想要另辟蹊径。

“依托公司多年从事大批量房产精装木作一体化装修的经验和能力，公司拥有独有的核心技术DIM+数字化装修系统和由14套软件全线打通的全信息系统”，伴随2017年的这一纸口号，东易日盛开始进军长租公寓。

然而一年多过去了，东易日盛的长租公寓业务却哑火了。《每日经济新闻》记者翻遍其2018年整年度财报，没有发现任何与长租公寓有关的字眼。

随后，记者采访了东易日盛相关负责人，对方表示，目前已不再重点考虑长租公寓业务。

实际上，对于东易日盛跨界做长租，业内一向存疑。

家装下午茶创始人CEO许春阳就告诉《每日经济新闻》记者，家装运营和长租公寓运营是两码事，基因不同。家装企业的核心优势是装修，对于家庭空间理解力很强，同时供应链能力很强，首先在精装领域会有业绩突破，往后100亿元以上是精装业绩，理论上是有能力进入长租公寓。

但长租公寓有长周期、重投入、精运营的业务特点，目前虽然已经有很多装修公司介入长租公寓中来，但更多的是把长租公寓的装修当一项工程来做。

长租公寓的竞争壁垒并不在于单纯的房源数量，而在于背后所代表的运营管理能力。随着长租公寓市场的成熟，对于面向个人租户的长租公寓业务而言，精细化运营能力的重要性愈发凸显。

另一位家装行业人士则向记者直言，东易日盛做长租公寓不是不可能，因为上市公司对股东要有交代，需要有新的增长点，但目前，家装这块近几年增长乏力，盈利匮乏，很难“腾出手”做跨界。

主业滞缓致无力分心？

无力分心跨界背后，或许是东易日盛不容忽视的主营业务持续发展问题。

有业内人士告诉记者，传统家装公司有一个潜规则，即用设计师来驱动业务和材料销售，还是老式装修公司的做法，因此公司的利润大部分被设计师团队、业务员瓜分走了，剩下30%~40%的毛利，这是家装行业特点。而小的供应商又会出现种种问题。

可以说，这是整个家装行业的通病，即遇到了天花板，寻求新的突破口就成了当务之急。

从东易日盛的财报可见，公司主要从事面对个人客户的整体家装设计、工程施工、主材代理、自产的木作产品配套、软装设计及精装后的家居产品等系列服务。就主营业务而言，很难突破已有的模式限制。

“而且精装市场面临着无利可图、倒赔现金流和质量风险，大部分供货商都变成了出卖劳动力和产能。加上家装行业营销投入多，直接导致成本的增加，获客能力就会减弱。”上述人士表示。

据其透露，东易日盛之前和中小装修公司做装修金融，大额分期，还收购了些外地装修公司，想靠金融赚钱，但因为政策大势影响，似乎收效甚微。

金融之后，长租公寓被东易日盛视为拓展业务的一条渠道。然而长租公寓客户考虑租不租的时候会把位置、价格和装修综合在一起判断考虑，行业的市场化程度、专业度远远高于精装修的市场化程度。

“若不是家装行业仍处在占领市场阶段，大型家装企业无利可图也需要拓展市场空间，以防被边缘化，东易日盛或许也不会轻易跨界。”业内人士直言。

“硬刚”长租只求规模溢价？

实际上，东易日盛坚持跨界，除规模以外，通过长租公寓装修做增值，或许是更直接的考虑。

不过，还有业内人士告诉记者，装修价值的溢价只能通过租赁溢价，同时通过金融回款来补充收益。

许春阳则表示，像东易日盛这样的公司，更多是看装修业务能不能变现，因此，通过金融工具和装修业务进行精算，目前批量精装是最直接的，无非是垫资压力，而长租公寓的一大优势就是批量化。

从内容模型来讲，长租公寓就是个装修大单，回报模式跟精装修一样。

该业内人士进一步解释道，首先，装修公司负责甲方的物业精装修，结算周期一般是在交房前付75%，交房后25%。

装修公司对这栋楼负责装修和包销。由甲方给毛坯底价，并用家装方式完成，其中溢价部分由装修公司收取。

而装修公司一般会向业主收取装修定金款，同时签订装修合同，精装房的总体情况就是这种，一般会收取10万元大定金。

对于装修公司来说，签下合同的那一刻，合同内所有金额就由金融公司垫付了。同理，谁租房，信贷就在谁的头上，由租客还钱。

消费金融公司把钱打给装修公司，放款给业主的同时转移支付给了东易日盛。

但这对于商家来说，可以直接现金回款，充裕了现金池，加上财务上的账期，没有垫任何款。

由此，装修公司把长租公寓做成了金融租赁生意。但这个时候，要考验的不仅仅是企业装修能力，还有运营能力、获客能力，租赁满意度，以及续租率。

许春阳直言，长租公寓目前看下来就是金融资产，参与的租客越多，资产就越大。

不过旭辉领寓相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，长租公寓运营者需要考虑物业资产的定价，定价权不在自己手上，可能面临大房东涨价的风险。

此外，运营能力，集客能力，这些风险点都是有的，拼的就是金融效应和规模效应做的多大，长租公寓至少得有百亿级规模，才能形成一个生意模型。专业的人做专业的事。

该负责人告诉记者，施工团队在拿到公寓项目后就会第一时间进场进行前期的定位拆改、砌墙等一些基础前期工作。对于公寓产品来说，早一天开业，就意味着早一天营收。这也是公寓的核心竞争力。

据了解，常规的住宅装修在6个月左右，而公寓的装修基本在3~4个月，有营收压力，对工期的追求是极致的，与住宅不同。

出于成本控制的考虑，长租公寓不可能像酒店一样配备那么多维护人员，所以对装修质量和耐久性要求很高。一般来说，三年后装修就得翻新，否则就会影响房租价格。可见，长租公寓并不好做，跨界有风险。

家装跨界长租还欠一堂“专业课”

不过在如今的家装行业，“跨界”的思路和需求并不少。家装企业做长租，怎样才能有正面效果？

业内人士表示，如今，酒店系、金融系、地产系、施工系企业都来做长租，每家都有每家的优势，关键看对行业熟悉程度，长租公寓目前普遍做得比较多的是包租形式，目前正在往委托管理、品牌输出和运营管理方面转型。

未来，长租公寓是品牌输出和资金实力的角逐，房企系长租，还是施工系长租，关系反而不大。

前述旭辉领寓负责人告诉《每日经济新闻》记者，首先，快速营建、良好招租才是关键，并提供供应商资源和户型标准。

许春阳认为，长租公寓对运营能力要求还是比较高，高于家装的运营要求。从企业自身来看，家装这块本身是有优势的，在精装修板块有一定机会。公装板块也有一定机会。

“长租公寓如果真要做，运营能力是最重要的。长租公寓是低毛利的商业模型，一定要有足够大规模，这里指的是10万套以上。”

58安居客首席分析师张波则表示，应该更为客观地来看企业的多元化发展，包括向上下游行业的衍生式发展。对于专业的装修企业向长租领域发展，的确有可能培育企业自身“增长极”。但在租赁行业发展过程中，考验企业的不单是对于租赁房源装修的品质把控能力、装修成本控制能力，更重要的是房源获取和出租能力、资本运作能力、精细化运营能力。

企业多元化能否成功，本质上还是要看是否具备相匹配的核心竞争力，如果在全新领域内打造核心竞争力，这个并不简单，成功的难度也较大。

（责任编辑：王婉莹）

2019年06月06日 07:31 来源： 每日经济新闻

每经记者 裴健如 每经编辑 何小桃

随着购物狂欢节的日渐盛行，大家“剁手”的物品清单也在悄然变化，由最初的抢衣服、抢奶粉、抢零食，逐渐发展到抢汽车、抢配件、抢家装……

日前，天猫推出“618汽车5折日历”，即从5月30日10点起，天猫每天推出半价车秒杀，覆盖别克、大众、宝骏等汽车品牌，最低1.99万元就可购买。同时，天猫还推出路虎、沃尔沃、英菲尼迪等品牌6000余辆汽车以官方指导价7折左右“一口价”特卖；奔驰、宝马、路虎、林肯、捷豹等品牌也推出在天猫付订金，购车2年免息、送2000元加油卡、戴森吹风机等活动。

优惠还是噱头？

在天猫“618”提供的近40辆“半价车”秒杀中，2018款别克昂科拉售价7.49万元、新一代大众速腾售价6.45万元、2018款宝骏510售价3.59万元、2019款奇瑞艾瑞泽和五菱宝骏310更是分别低至2.99万元和1.99万元。按照天猫的说法，秒杀到车的消费者在天猫付款后，去就近的销售网点，即可成功购车。

此外，天猫“618”还推出了数千辆汽车支持“直租免首付”、先用后买的弹性购车方案。消费者通过信用评估，即可免首付、低月供购车。

各种优惠五花八门，但这是真优惠吗？有网友评论称：“首付购车政策的新车到手价往往比付全款要高得多”。以一辆参与“618”活动的2018款本田飞度1.5L CVT舒适版为例，新车首付为4000元，月供2498元，分12期完成，到门店提车还需另付3000元服务费。1年后，用户需一次付清7.13万元尾款方可购车。也就是说，如果用户通过首付购车的方式，最终需要付款约10.83万元，而这款2018款本田飞度的官方指导价为8.18万元。不仅如此，天猫618活动页面上显示，这款车型一旦付款成功即不可退单，如果用户退单，需要支付该车型指导价的2%作为违约金。有网友称，自己曾于2016年参与了“双11”汽车秒杀活动，抢到了秒杀车型，但是去4S店提车时被告知必须加配置，否则无法提车。

有业内人士建议，消费者参加汽车秒杀活动时，一定要弄清楚车辆的落地价，不要因为“看上去很美”的价格冲动购车。

库存压力较大

有分析认为，随着“囯六”排放标准落地期限临近，不少经销商为了缓解“国五”清库压力，选择参与电商促销以提振销量。今年7月1日起，将有包括北京、上海、浙江、江苏、广州等十余省市实施“国六”排放标准，距今时限已不足一个月。

中汽协数据显示，2019年4月汽车经销商库存预警指数为61.0%，仍位于警戒线之上。截至目前，已连续16个月超过警戒线。

此前，河南、安徽、重庆等省市汽车行业商/协会连续撰文发声呼吁当地政府延缓政策实施。据河南省汽车行业商会预计，河南全省的“国五”机动车库存量应该保持在6万~7万辆。其中，郑州市1.5万辆；洛阳市8000~10000辆；安阳、濮阳两市4000多辆；新乡、商丘6000多辆。

有观点认为，“国五”汽车库存大，加之车市下行，在7月1日前把“国五”排放标准的车辆消化完毕几乎无法实现，这将导致诸多汽车经销商在今年下半年濒临倒闭。

“今年汽车市场的大环境并不好，如果‘国五’切换‘国六’操之过急，不仅会影响到汽车消费端，甚至会对我国今年GDP增长造成一定影响。”中国汽车流通协会副秘书长罗磊表示。

由此可见，天猫“618”的促销对心急如焚的车企和经销商来讲，可谓是一场“及时雨”。有分析认为，借助天猫平台的高流量和降价促销等一系列吸引眼球的操作，不少品牌车型既做足了“噱头”，也打开了知名度，将为后续销售提供助力。

在各式各样的优惠促销活动中，如何避免“低价踩雷”“买完即后悔”，就需要消费者擦亮双眼了。

（责任编辑：魏京婷）

2019年06月06日 07:44 来源： 北京商报

在市场资金面持续宽松的大环境下，货币基金收益率接连走低，据公开数据显示，6月4日，货币基金的7日年化收益率平均仅为2.47%，较年初减少超1个百分点，收益率破2的产品更是多达52只。

据东方财富Choice数据显示，6月4日，货币基金的七日年化收益率平均仅为2.47%。对比之下，今年2-5月同期，这一数据分别为2.91%、2.74%、2.72%和2.5%，较年初的3.55%更是已减少了1.08个百分点。

从单只产品收益上看，数据显示，6月4日，7日年化收益率最高的为创金合信货币，达到4.16%，也是当日唯一一只收益率超过4%的产品，而收益率低于2%的货币基金则多达52只。其中，国泰瞬利货币ETF的7日年化收益率仅有0.76%，山证日日添利货币C的收益率也已在破1%的边缘。

再来看关注度较高的余额宝，截至6月4日，余额宝接入的23只货币基金中，大部分产品的7日年化收益率均在2.4%左右。最高的建信嘉薪宝货币A的收益率约为2.74%，最低的长盛添利宝货币则为2.16%。

对于近期货币基金收益率持续走低的原因，北京一位市场分析人士表示，主要受当前市场资金面宽松影响，Shibor利率下降，银行只需支付较低的利率即可借到钱。而大部分货币基金中的主要资产是投向一年期以内的银行存款，因此，7日年化收益率也随之降低。

长量基金资深研究员王骅表示，一方面，宏观经济企稳预期打破，多数经济数据回落，短期经济承压，并不存在流动性收紧的条件，同时宏观经济的进一步改善还要依赖宽松的货币政策，央行也提到将综合运用多种货币政策工具，保持银行体系流动性合理宽裕；另一方面，包商银行的信用风险事件带来市场风险偏好降低，基金择券更加审慎。

记者注意到，近期同业存单的发行难度有所提高。Wind数据显示，6月3日银行同业存单计划发行额为320.8亿元，但实际发行规模仅为190.7亿元，占比不足六成，仅为59.45%。而5月27日和5月28日的实际发行规模占计划规模的比例也分别为71.39%和43.84%。

王骅指出，包商银行事件的影响在于由于银行本身的信用问题或导致同业存单的兑付风险。一方面是同业存单无法刚兑到账的收益损失，另一方面是无法刚兑引起的挤兑。而之后，面对同业存单可能无法刚兑的情况，减少风险最好的办法就是把钱存到大型银行里。实际上，公募基金偏好利率稍高的中小银行同业存单，而如果大规模资金从中小银行流入大型银行，也会影响资金利率和货基收益率。

“当前情况下，若部分货币基金继续大比例配置同业存单，则在大型银行静态收益较低的基础上，基金投资组合的收益率也会下降。不过，由于投资策略可以灵活变动，部分产品转投其他种类的债券，则可能会取得相对高的收益。”王骅补充道。

某第三方机构人士也指出，由于当前市场资金面较为宽松，且央行货币政策仍以稳健为主，加之同业存单的发行利率有所下降，预计未来货币基金收益率维持低位或小幅走高的可能性较大。

事实上，收益率的持续低迷已经使得货币基金出现规模缩水。据中国证券投资基金业协会公布的数据显示，截至3月底，货币基金规模约为7.86万亿元，较2月底的8.37万亿元，单月减少0.51万亿元，环比下降6.09%。

面对货币基金收益率“跌跌不休”，不少投资者也开始寻求回报更高的短期理财，北京一家大型公募基金市场部人士表示，近期货币基金增量有限的情况下，主打货币增强概念的短债基金受到热捧，短债基金兼具债券型基金和货币基金的部分优势，如波动较小、流动性较好，且对比常见的“T+2”日赎回，目前已有短债基金尝试“T+1”赎回模式。

北京商报记者 孟凡霞 刘宇阳

（责任编辑：魏京婷）

2019年06月06日 07:47 来源： 中国证券报 张勤峰

在人民币汇率贬值背景下，5月，境外机构大举增持中国债券，有力证明了当前中国债券对外资的吸引力，也在一定程度上表明境外投资者持续看好人民币资产的长期表现。

中央国债登记结算有限责任公司(简称“中央结算公司”)日前发布的统计月报显示，截至2019年5月末，境外机构在该公司托管的债券面值总额达到16106.19亿元，较4月末增加766.49亿元，增加规模为2019年前5个月最大，比4月份多增了3倍以上。

月报还显示，5月境外机构的持仓增加规模超过了保险机构、证券公司，仅次于商业银行和非法人产品(广义基金)。考虑到商业银行债券持仓的增量较多来源于新发地方债，境外机构和广义基金充当了5月除地方债以外的其他债券的投资主力。

5月债券通运行情况同样显示全球投资者大举净买入中国债券。据中国外汇交易中心公布，2019年5月，共有108家境外机构投资者通过债券通渠道入市，交易量达1586亿元，日均交易量超过76亿元，当月净买入达522亿元。和历史数据对比后发现，无论是月度还是日均交易量，5月数据均创债券通上线以来的历史新高，净买入规模也大幅高于4月份的356亿元。

看到这些数据，不难得出结论——5月境外机构不光继续增持中国债券，且大幅加大了增持的力度。这可能出乎不少人的意料。

5月，人民币汇率出现的波动，对境外机构投资中国债券来说并不友好。多数情况下，人民币汇率波动直接影响境外机构投资中国债券的损益，因此对于这类投资者来说，汇率是很重要的投资决策影响因素。以往在人民币出现贬值尤其是较快贬值的时候，就曾出现过境外投资者减少买入甚至净卖出中国债券的情况。

然而，5月离岸人民币对美元汇率贬值2.95%，贬值幅度创11个月新高；在岸人民币贬值2.46%，贬值幅度创10个月新高。在这一背景下，当月境外机构不仅没有减少对中国债券的投资，反而加大了增持力度，超出预期。

这一现象更加有力地证明了当前中国债券对境外投资者的吸引力。当前至少有三大因素支撑境外投资者继续净买入中国债券：

一是中国资本市场持续稳步扩大开放，中国债券逐渐被纳入国际主要指数，持续吸引外资投资中国债券。

二是今年以来中外债券利差明显扩大，提升中国债券对外资的吸引力。今年中国债市收益率的降幅一直滞后于海外市场，全球债市收益率正重回2016年低位，但目前中国债市收益率距离今年3月份低点还有不小距离，导致中外债券利差扩大，中国债券相对海外债券的性价比优势不断增强。5月下旬以来，中美10年期国债利差已突破100基点，6月3日达117个基点，达到2018年以来的高位水平。

三是在主要经济体中，中国经济仍保持较高增速，且2019年中国经济开局平稳，好于预期，坚定了全球投资者对人民币资产长期表现的信心。要知道，今年中国债市收益率下行较少，很大程度上也是因为中国经济表现出较足的韧性。

反过来看，既然汇率可能直接影响损益，境外机构不畏汇率波动仍加大对中国债券的投资，恰恰可能说明他们并不认为人民币会持续贬值，对人民币资产长期表现仍持有乐观的立场。

（文章来源：中国证券报）

（责任编辑：魏京婷）

2019年06月08日 07:38 来源： 中国经营报

卡号资源不断被倒卖，运营商如何做好把关人？ 起底骚扰电话生意圈

唐金燕、张靖超

骚扰电话依然困扰着用户，然而监管力度趋严的同时，进行不正规的“电话营销”的从业者又将目光瞄向了鲜有人注意的灰色地带。

5月22日，工业和信息化部（以下简称“工信部”）就骚扰电话管控不力问题约谈了中国电信集团公司和广东、江苏、浙江、四川等问题突出的四省电信公司，要求中国电信重点加强语音专线和码号等通信资源的管控，坚决落实治理骚扰电话部署要求，确保短期内见实效。

《中国经营报》记者注意到，仍然有部分企业在提供外呼（对外呼叫）以及语音机器人的服务，同时，也有地方运营商为外呼公司提供线路资源，甚至有企业利用大数据挖掘乃至各种不正当手段获取个人信息，而这种情况并不少见。

当然，随着监管力度加强，运营商对于线路管控在逐渐加强，也有部分外呼企业已经关门或关闭外呼业务。

骚扰电话源自何处？

一名呼叫中心的运维人员告诉记者，整个呼叫中心包括PBX（用户级交换机）和CTI（计算机电话集成）两个部分，PBX连接运营商线路，CTI则负责整个呼叫的控制和报表之类的数据，实质上是由一个或者很多服务器组成。

呼叫中心中的外呼功能被一些不正规的企业利用进行所谓的“电话营销”，实际上是针对大规模的用户进行电话骚扰。

据记者观察，外呼生意圈可分为系统商、线路商两个部分，系统商提供CTI的一系列软件服务，其中包括部分企业提供语音机器人的接入，而线路商则是手握运营商线路资源，大多数线路商与呼叫中心承包商直接合作，或者是这些呼叫中心承包商直接与运营商合作。除此之外，也有一部分身在黑色地带的人员为呼叫中心承包商或者甲方公司提供“数据”，即公民的手机号等隐私信息。呼叫中心承包商为甲方公司提供外包服务，涵盖金融、教育、医疗乃至电信增值业务。

记者以公司业务人士的身份联系一家外呼服务公司，其网站上写着关于外呼服务以及人工智能外呼服务的广告，但是客服人员表示已经不再接受这两项业务，只能做的业务。

不过在记者多次询问的情况下，这位客服人员低声表示可以推荐其他仍然在做这一业务的公司。随后，这位客服人员推荐一家名为江苏易卓网络高科技有限公司的销售人员张某，张某自称已经在行业里工作6年，曾经是机器人开发人员。张某不仅推荐给记者线路和语音机器人服务，还特别强调其接入了一款叫作“数据易”的平台，他号称此平台是全中国最大的数据平台，每天更新1万条信息，主要是通过技术手段收集各大招聘网站等公开信息。

张某也向记者出示了这一数据平台的截图，可以通过搜索关键词查到相关企业信息，比如搜索“房地产”，就可在页面中看到房地产相关的企业信息，每个企业都有若干条“线索”，即这些企业员工的手机号信息。

这一公司的官方网站上也显示了对“数据易”的宣传，声称为“独家销售线索查询引擎”“覆盖全网主流公开数据源，合法合规超1亿条公司主体信息，每日更新500万，超5亿条有效联系方式”。

记者致电江苏易卓网络高科技有限公司的客服电话，对方声称公司并不提供线路，仅仅提供系统，至于数据易平台，只是OEM代理上海客优数据有限公司的产品。这名人员表示现在这是很正常的情况，大部分的外呼公司都有自己的数据挖掘平台。

6月6日，上海客优数据有限公司（以下简称“客优”）CEO陈摩西对记者表示，江苏易卓网络高科技有限公司确实是公司的客户，但是对于是否拿这些数据去进行违法的电话营销，客优并不知情。公司这些数据实际上是企业的信息而非个人联系方式，比如一些招标网上以企业招标名义发布的联系方式，还有一些是企业在工商局登记时，把自己员工的手机号登记的情况。

在采访结束后的当日晚间，记者发现，客优突然发布紧急更新通知，称发现部分渠道集成商将公司的产品提供给面向个人陌生电话营销甚至骚扰型营销的客户作为个人联系方式的获取来源使用，并在产品中新增了多项提醒报错功能。

法律专家赵占领表示，从网络公开途径获取用户的个人信息虽不违法，但是在收集这些个人信息后，未经用户同意向用户开展电销业务，这种行为是违法的。如果将这些个人信息卖给他人，则侵犯用户对于其个人信息所拥有的合法权利。甲方公司购买数据也同样构成违法行为。

张某也提醒记者，甲方最好不要把重要的客户信息导入呼叫中心的系统中，有些厂商的系统可能会保留甲方的数据，然后进行倒卖。一名从事数据买卖的人员贾某也告诉记者，后台会截留甲方的数据，并且转手出去。

有系统商在宣传时会告诉顾客，卡号资源是“随机生成”，多名业内人士表示，这些“随机生成的手机号”实际上是系统商的其他用户上传的数据信息，或者是这些企业购买市面上其他各种二手、三手的数据信息。

由此可见，在整个外呼圈里，卡号资源一直处于不断被倒卖的过程。这也是造成骚扰电话不断的一个原因。

运营商背锅？

“线路本身与三大运营商有较强的关联，这在行业内是心照不宣的。”一名线路商对记者说道。

北京亮剑天下信息技术有限公司（以下简称“亮剑天下”）是一家提供呼叫中心服务的公司，其员工李宏（化名）告诉记者，公司经营十几年，和三大运营商之间的关系都不错，因此能够获得一手“线路”。

李宏表示，其提供的线路实际上相当于一个卡池，上万张电话卡在里面，然后系统能够帮助甲方公司随机挑选号码进行外呼拨打，这样就可以防止电话被标记。

记者注意到，市面上有很多线路商声称提供线路资源，不过大多数是“二手”乃至“三手”的信息，而一手的只能由运营商划批给“有资质且有一定规模”的公司，亮剑天下就是其中之一。

记者以一个网贷平台的工作人员身份接触亮剑天下的营销人员，并表示希望能够建设外呼系统以便于进行电话营销。对方介绍了其外呼系统的线路来自运营商，对方表示，出于监管需要，运营商方面时常会对电话营销内容抽查，所以先要交付“话术”（即电话营销的话术）让运营商进行“审核”，记者向对方交付话术后，第二天便通过了审核。在审核过后，当记者询问是否需要提供营业资格许可证，对方才表示需要营业资格许可证，并表示可以直接与技术进行对接。不过记者表示没有营业资格许可证，对方表示需要和公司商量一下，随后第二天告诉记者“没问题”，并表示可以约时间进行对接。

记者同时还获得了此公司与某地方运营商的客户电子回单，这也是作为其公司与运营商有合作的一个凭证。记者注意到，这个客户电子回单中附言提到亮剑屏信充值业务的合作。所谓的屏信，是一种特殊的短信服务，顾客也就是收到的屏信并不会自动存到手机的短信软件里，而是会直接弹跳至手机屏幕，从而达到让手机用户不得不浏览短信的效果。

亮剑天下方面对记者表示，公司只是提供技术支撑，目前只是为企业提供其固定电话的外呼线路，已经停止用随机号码拨打营销电话的业务，在“3·15”之后也逐渐停止语音机器人的业务。至于屏信，对方声称仅限为企业会员提供提醒等业务。记者从销售人员手中得到的资料显示，屏信主要适用于客户管理、产品到期提醒、新产品通知、节日祝福等业务。

在政策收紧的情况下，这些线路商也承担起被封线路的风险，比如张某告诉记者，其广东线路目前已经被封，李宏则表示，广东目前百分之八九十都被停掉了，但是其他省市仍然可以使用。“即使被封了，我们也有备用的。”李宏说道。

某家企业的呼叫中心部门主管人员告诉记者，比如一个号码定期呼叫一个地区频率高达多少，运营商就会把此号码自动列为骚扰电话。而一些正规的号码都是在工信部、各省通信管理局进行备案，因而在监管中排除在外。在线路方面，陈摩西告诉记者，运营商监控线路主要是看投诉率，比如投诉率达到万分之一，则会封锁此线路。

上述主管人员也表示，运营商监管封锁并没有一个全国性的标准，各省运营商有一定的自主权。由此可见，虽然运营商对此有监管，但是监管力度各地方有松有紧。

对于如何进行监管以及监管难度，和亮剑天下公司究竟是什么关系，记者询问三大运营商，截至发稿未获得回复。

如何划清“骚扰”界限？

2019年3月29日，国家市场监管总局办公厅发布文件，2019年4月1日至9月30日，集中开展“守护消费”暨打击侵害消费者个人信息违法行为专项执法行动，主要针对房产租售、小贷金融、教育培训、保险经纪、美容健身、装饰装修、旅游住宿、快递、电话营销、网站或APP运营等重点行业和领域，重点查处未经消费者同意，收集使用消费者个人信息、泄露出售或者非法向他人提供所收集的消费者个人信息，以及未经同意发送商业性信息等违法行为。

不过在这之后是否能够建立起稳定有效的机制，仍然是一个未知数。

“现在市场确实存在乱象，但我们是合规经营的一些单位，合规的终归是合规的。 ”上述主管人员对记者说道。他告诉记者，企业所建立的呼叫中心是客户关系联络与维护的一个组织，他认为一些正常的企业行为要与“骚扰电话”划清界限。

他认为，如果用户使用过某公司的服务，比如保险，那么保险快到期的时候，公司就有义务去通知你这份保险到期。

“因为你是我的客户，我要告诉你，然后我才会有跟这款产品相类似的一些长期的产品，可能会给你以后的生活工作带来一些帮助，或者说一些有价值的东西才会给到客户，这都是属于正常的一个营销范围，国家也是允许的。当然，如果客户拒绝并且说以后不用再给我打电话了，那么公司就应该尊重其意愿，不再打电话给他。”这名主管人员说道。

也就是说，“外呼”并不等于“骚扰电话”。如果对方不是产品用户，并且也并没有授权企业可进行电话营销，那么企业是不能外呼这些用户电话进行营销的。

当然，现在的一些APP在用户注册时，在隐私条例中加入了一些条款，让用户不知不觉间就授权企业进行电话或短信营销，这实际上是打擦边球的做法。

呼叫中心所包含的不仅仅是外呼系统，也包括其客服体系，今年“3·15”晚会上通过语音人工智能进行规模性外呼的情况遭受诟病，但值得区分的是，语音人工智能也可应用在客服方面。

“智能机器人能代替的应该是自制化的操作流程，但是营销是人与人之间的交流，是有温度的，一个冷冰冰的机器是替代不了。一些呼叫中心把人工智能用到外呼的端口上，因为他们拿到的（数据）都不是其客户，要通过大量的呼叫去甄别出来哪些是其客户，所以才会用大量的外呼。”一名呼叫中心从业人员说道。

（责任编辑：魏京婷）

2019年06月08日 13:33 来源： 新华网

新华社北京6月8日电涨价了，共享单车你还骑吗？

新华社“中国网事”记者胡佳丽 付光宇

近日，几家主要的共享单车均不约而同悄然涨价。当资本潮水退去，行业经过一轮洗牌后，存活下来的共享单车将如何在共享经济的“下半场”再出发？

共享单车涨价了，你还骑吗？

已经隔了小半年时间没有骑共享单车的广州市民刘森发现，地铁口又开始整齐码着一排排共享单车。除了“多出来”的车子，还有“涨起来”的价格。

按照小蓝车、摩拜等共享单车的新计费标准，在北京地区骑行15分钟以内收费1元，骑行超出15分钟，每15分钟收费0.5元。哈罗单车等相继加入涨价队伍，上海、广州、深圳等城市也被纳入摩拜的溢价范围中。

“共享单车集体涨价，你还会骑吗？”在微博发起的投票中，截至6月6日，7.3万人表示“不骑了，不划算”，9.7万人表示“看情况，选择方便的方式”，1.4万人表示“骑，就当锻炼身体”。

“刚开始时，共享单车就像不要钱似的。”2017年，街头挤满了“赤橙黄绿青蓝紫”的共享单车，各品牌共享单车纷纷祭出各种最大幅度补贴战术，刘森曾在手机上下载了4个APP，也分别交了押金。“但好景不长，出地铁后总是抢不到车，押金也退不了。”

“共享单车都去哪了？”刘森没有注意到的是，“车山车海”在闹市消失的同时，在全国多地城市的角落里，出现大量共享单车的“坟场”。自打小鸣单车等品牌宣告破产开始，整个行业便进入了洗牌期，资金链吃紧的企业开始接连出局。

从野蛮生长到有序繁荣

在有着“自行车第一镇”之称的天津小镇王庆坨，最红火时，连小镇的农田上都堆满了清一色的共享单车。

国家信息中心发布的《中国共享经济发展年度报告（2019）》统计， 2018 年与共享单车相关的厂商和公司产能过剩现象迅速凸显。王庆坨镇的自行车厂商数量从2017年高峰期的500多家，陡降到2018年的200余家。

在全球最大的自行车生产制造商之一，天津富士达的工厂里，哈啰和滴滴单车仍在批量下线，订单量依旧可观。

6月4日，广州共享单车招标结果出炉，摩拜单车获最大蛋糕，中标份额为18万辆。哈罗单车、青桔单车中标份额分别为12万辆和10万辆。这是广州自2017年8月份颁布共享单车“限投令”以来，首度“松绑”。

业内人士表示，共享单车行业从最多时有数十个品牌争奇斗艳的“百车大战”，到目前只剩下摩拜、小蓝车、哈罗、ofo、滴滴等“主力军”，共享单车历经了从野蛮生长到有序繁荣的变化。经过一轮洗牌，活下来的单车企业骑向更规整的赛道。

今年3月，交通运输部发布的《交通运输新业态用户资金管理办法（征求意见稿）》提出，运营企业原则上不收取用户押金，押金退款周期不得超过两个工作日。2018年7月，摩拜单车已率先宣布全国免押。

在北京，东华门地区划分了156个区域实行“入栏结算”试点，共享单车停放在指定区域内按照普通价格计费结算。否则，用户第一次会在锁车后收到APP发出的警告，第二次就要额外支付2元到5元不等的管理费。

“规范停放在很大程度上倒逼了公众习惯的养成，也让单车企业在运营中找到了盈利点。”天津市自行车电动车行业协会理事长刘学权说。

退烧后的“后共享单车时代”

在资本狂欢过后，共享单车的“下半场”将渐趋理性，最终将回归到最朴素的商业逻辑。哈罗单车盘算道，单车骑行一次，折旧0.6元，运营成本0.3元，如果单次骑行收入能超过1元，原则上就有利润。

据测算，到2020年，将有至少1000万辆共享单车面临报废，至少产生16万吨的城市垃圾。摩拜单车可持续发展高级专家秦浩介绍，摩拜已将废旧单车100%回收再用，实现全生命周期节能环保。

在“后共享单车时代”，“下半场”如何骑行才能真正“惠及”用户？消费者、企业经营者、管理部门和行业专家似乎正达成一个共识：共建共享新格局。

近年来，上海、杭州、福州、广州、南京等多个城市陆续出台“限投令”，暂停新增共享单车投放。摩拜相关负责人表示，已经在饱和城市只置换、不新增车辆。“摩拜单车积极与政府部门配合，推动共享单车的可持续发展和与城市的共赢发展。”

城市交通专家徐康明说，目前一些城市共享单车的供给量已十分充足，应尽快告别“野蛮生长”，向精细化运营转型。另一方面，政府应对管理理念和体系进行科学设计，避免政策“落不了地”或执行难。

在刘学权看来，共享单车正在解决发展痛点的路上一步步走向成熟，实现良性发展，未来虽然不会像之前那样场面火爆，但步子会走得更加稳健。

（责任编辑：魏京婷）

2019年06月27日 07:40 来源： 中国证券报 程竹

银保监会网站26日消息，银保监会近日发布关于《资产支持计划注册有关事项的通知》。即日起，对保险资产管理机构首单资产支持计划之后发行的支持计划，实行注册制管理，交由中保保险资产登记交易系统有限公司(简称“中保登”)办理。

《通知》对资产支持计划发行程序提出三方面的要求。首先，保险资产管理机构发起设立支持计划，实行初次申报核准、后续产品注册。

银保监会表示，对初次申报支持计划的保险资产管理机构进行受托人资格审核，对申报的支持计划实施合规性、程序性审核；对于交易结构复杂的支持计划，银保监会将建立外部专家评估机制，并采取适当方式向投资者提示投资风险。保险资产管理机构后续发行支持计划，应当向中保登提交注册材料，由中保登办理注册工作。

对于《资产支持计划业务管理暂行办法》施行后已设立支持计划的保险资产管理机构，视为已履行初次申报核准程序，后续发行的支持计划可直接申请注册。

其次，保险资产管理机构提交的注册材料，应当符合《关于规范保险机构报送资金运用请示、报告类文件的通知》等规定，以及中保登的相关要求。

第三，中保登应当按照监管规定和经备案的注册规则，办理支持计划注册工作，并及时向银保监会报告注册工作情况和业务开展过程中发现的风险和问题。银保监会将加强对中保登的业务指导与监管。

（文章来源：中国证券报）

（责任编辑：魏京婷）

2019年06月27日 08:59 来源： 长江商报

长江商报消息●长江商报记者 但慧芳

财产险公司特别是中小财险公司盈利困难的问题越来越突出。近日，中国保险学会联合发布的《2019年中国保险行业智能风控白皮书》（下简称白皮书）显示，2018年，财产险公司平均综合成本率高达100.1%，中小财险公司的更是高达109.0%。财险承保处于行业性亏损的状态，与2017年相比，财产险公司2018年综合费用率由39.8%上升至40.7%，上升近1个百分点，直接导致承保亏损。

“财险行业高费用高佣金盛行。车险业务服务同质化、竞争白热化，为占领市场，财险公司不惜牺牲利润打‘价格战’，车险行业一度深陷‘费用战’之中。非车险业务细分市场，保费规模有限。”有行业人士对长江商报记者直言，“中小财险公司到了降低成本、加强内控、做好风险选择，向细分客户服务要效益的时候了。”

近九成险企车险承保亏损

延续2018年财险公司车险承保利润出现大面积亏损，今年一季度，财险业再度出现承保亏损。行业数据显示，2018年财产险公司承保亏损13.59亿元，承保利润率为-0.13%，成为行业连续8年承保盈利以来的第一个拐点。

白皮书指出，2018年，财产险公司平均综合成本率高达100.1%，中小财险公司的更是高达109.0%。高综合成本率是由高佣金率和高管理成本造成的。一方面，财产险公司的佣金率持续攀升，2016年、2017年和 2018年三季度末手续费佣金支出占当年保费收入比例分别为14.54%、17.21%和20.28%。另一方面，保险公司机构设置上不计成本，“占市场，铺摊子”，从全国到省、市、县，层层设立分支机构，也背上沉重的管理投入包袱。

行业统计显示，综合费用率上，2018年车险市场费用率创新高，达43.2%，同比上升2.51个百分点；赔付率为56.7%，同比下降1.57个百分点；利润率将快突破底线至0.1%，同比下降0.94个百分点。

梳理目前已公布2018年年报的财险公司发现，车险数据可查的59家险企中，就有53家出现车险承保亏损，占比达九成。除了“老三家”人保、平安、太保均实现车险承保盈利，平均利润率接近1.8%，中小规模的财险公司普遍出现亏损。

有业内人士称，目前财险公司为获得车险业务，所需要支付的佣金、手续费动辄高达四成，一些险企还会利用“促销”等噱头，将手续费在某个时间段内提至五成甚至六成，最终，这些高额成本都落入了4S店等车险销售商的口袋之中。

据透露，对中小险企而言，因没有品牌、渠道优势，只有通过“价格战”，才能拿到业务。

向非车险要收益

今年一季度，非车险业务已从去年的33.4%迅速升至42.3%，非车险业务成为市场集中争夺点。非车险业当季保费增速，是同期车险保费增速的6倍多。

据了解，财险公司的非车险业务是指除了车辆保险业务外的所有业务。短期健康险业务是财险公司非车险业务的重要构成部分，一季度该险种保费收入达360亿元，占当期财险公司原保费收入的10.41%。此外，责任险、保证保险、企财险、意外险及农业险均给非车险收入带来较大贡献，一季度保费收入均在百亿元以上。责任险、保证保险险种同比增速均在15%以上，意外险增速最高达52.35%。

上市险企对非车险的重视可见一斑。2018年，人保财险实现非车险业务收入1298.65亿元，同比增长28.5％；平安财险实现非车险业务收入656.76亿元，同比增长44.4％；太保财险实现非车险业务收入298.32亿元，同比增长30.8％。

“中小险企要想在非车险市场中占据一席之地，还需从自身实际和优势出发，在战略方向上找到精准的突破口。”有行业人士指出，防止重蹈车险的覆辙，中小险企不仅动作要快，而且对发展领域的专业度也要有所把控。

太保产险董事长顾越公开指出，财险行业未来最大的风险并不是车险，而是在转向非车险过程中，对风险认知不足造成“冒险”，包括风险治理、交易对手风险累积、资本约束下的偿付能力等。在经营方向从车险转向非车险业务，风险管理是考验财产险行业竞争力的关键核心，财险行业需要具备风险定价、风险转移两大能力。

（责任编辑：蔡情）